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房地合一2.0上路 對個人理財的三個影響

2021-07-13 08:00Smart智富 撰文:邱玉茹
房地合一
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隨著房產市場價格持續高漲,立法院於2021年初祭出房地合一稅2.0的修法,並於2021年7月1日起施行,目的是為了抑制不動產的短期交易,使交易趨緩,讓房市能夠長期趨於穩定,同時保障自住者的購屋權利,不至於因投資客炒房而讓房價升高、民眾買房負擔過重,進而落實居住正義。而房地合一2.0制度,對個人財務也造成3大影響,不容忽視與小覷。

第1個影響,就是不動產的變現性將降低。過去習慣以不動產作為個人主要的投資標的或資產配置,在新制上路後,為避免被課徵高額稅率,必須將不動產的持有期間拉長到至少5年以上,因而影響到資金運用靈活度與變現性;建議個人資產配置——保命錢、投資錢、投機錢更要做好分配,才不至於當發生重大事件時,須出售不動產,被課以高稅率的房地合一稅,或賤價售出。

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第2個影響則是房地產的代間移轉或傳承。如果父母所持有的房地產要做移轉規畫,在進行買賣、繼承或是贈與之前,需先就該不動產取得方式、何時取得,以及出售時適用財產交易所得舊制還是2.0版做推算,接著再整合子女或其他人的想法。

舉例來說,張太太持有1間2018年3月取得的房屋,成本為1,200萬元,今年初想出售,再以現金方式逐年分別贈與給兩位子女。但在房地合一2.0修法過關後,因房屋取得的時間只有3年多,張太太擔心若於7月1日後出售房屋,是否要繳更多的稅?

若出售價格為1,800萬元,7月1日前出售,適用財產交易所得制度,在不計算贈與稅的情況下,持有3年多所需繳納的稅金為96萬元;若在7月後出售,適用房地合一2.0新制,則需繳納189萬元的稅金。但若是持有超過5年才出售,則課稅金額減為108萬元。因此若無法在7月1日前售出,建議持有房產的時間拉長到5年以上,以降低繳稅負擔。

第3個影響是,近日傳出有房東以房地合一2.0為由,向房客提出漲租要求,建議房客為維護自身權益,在簽訂租賃契約時,留意是否有明確規範租賃期間不得用任何理由調漲租金,才能多一層保障。

最後要提醒的是,房地合一2.0有一個「相關費用」,若房屋持有人未能提供費用證明文件,推計費用率為3%,且上限30萬元,因此建議未來購入不動產時,要向房仲、地政士等取得費用證明,如發票等,妥善保管至不動產出售,日後出售時才能提出費用證明文件,減輕稅負壓力。(本《Smart智富》專欄作者為國際認證理財規劃顧問(CFP®)、台灣理財規劃產業發展促進會委員)

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