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奧運奪金「麟洋配」小祕密!李洋父親也和金融業有關 15:57

繳房租還是繳房貸?他套用這個公式:就算銀行存款3,000萬 寧可租屋不買房

2021-06-03 07:45讀書共和國 《理財盲點:有錢人不會做的13件理財決定》

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

人們對房地產有種牽絆。在美國,人人年輕之時就被洗腦「有土斯有財」,認為不動產是「財務未來的基石」。每個人都聽過,有人迅速轉售房子或經營度假民宿,賺進數百萬美元,或是在荒郊野地置產,後來居然成為新興高級地段。諸如「美國家園頻道」(Home & Garden TV,簡稱HGTV)之類管道,以及《紐約時報》和《華爾街日報》這類報紙的副刊,充斥無數不動產廣告,一直對我們洗腦。

如同大多數人的想法,政策制定者也相信:只要擁有自住宅,一個人就能建構更穩定的生活,為社區和整個經濟體貢獻良多。「住者有其屋」和「美國夢」的迷思根深柢固,雖然歷經金融危機和不動產泡沫而動搖,卻未曾毀壞殆盡。

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房產所有權真的對社會較有利嗎?這可另行探討,但請容我說,我抱持著懷疑態度。每個月,我們投入巨額金錢到房貸和維護費,給自己理由,認為這是在增加資產淨值,為未來存錢。一旦房貸期滿且房子已經清償,就有全數資產淨值可資助退休養老。

話是這樣沒錯,但萬一將來你退休時,房價比預期低了20%,要怎麼辦?到時候會怎樣?近幾十年來,由於我們都把錢投入房產,投入退休存款帳戶的錢反而變少,但其實退休帳戶較能監控風險。

根據美國經濟政策研究所(Economic Policy Institute,EPI)的報告,中壯年夫妻(年紀五十六歲到六十一歲) 平均僅累積163,577 美元的退休存款。隨著戰後嬰兒潮年紀增長, 整個社會必須想辦法贍養這一群幾無退休存款的世代,而他們的住宅資產淨值不足,又缺乏養老金,只能借助社安保險金制度—這些全都是因為過分強調房產所有權之故。

記住「三大問題」

究竟該如何判斷你是否負擔得起?你可能聽過,房屋總開銷應占收入的30%,差不多是這樣。對某些人而言,這個通則是很有用的衡量標準,但若考慮你的居住地點,情況可能不是如此。

如果你收入20萬美元(約新台幣598.9萬元)且住在內布拉斯加州,當地不動產價格低於全國平均值,花75,000美元(約新台幣224.55萬)買房,實在太蠢,根本就沒必要花這麼多錢。

如果你收入一樣是20萬美元,但住在高消費地區,且可以合理肯定以後收入會增加(例如:你是法律事務所律師,兩年後即將晉升為合夥人),那麼,稍微高過這個30% 門檻,倒還算安全,也很可能需要這樣做。

這個通則就像營養學規則一樣有用:一個健康成人每日需消耗2000卡熱量,許多人都可以拿來當作參考標準,不過還須考慮個人狀況。一個高大的馬拉松選手每週跑40英里,可能每天需要4000卡,以此類推。

一個身高一百五十幾公分且不愛運動的小姐,可能僅需1500卡。把這個30%規則當作原點,全盤考慮你的狀況,再作打算。

甚至在你想用這個30% 規則之前,請先回到第二章,重新看一遍我說的「三大問題」。你是否已清償消費性債務,包括第四章所說難纏的就學貸款?是否盡可能提繳更多退休金自提款項?是否有緊急帳戶,金額大到足以應付六到十二個月的開銷?如果前述問題任一項答案為「否」,無論房屋總開銷低於你收入的30%,買房務必小心慎重。

不過,就算居於這些財務安全基礎邊緣,在某些情況下,你可能還是想「租不如買」。例如,在某些市場裡,由於租屋供應量低迷,買屋可能比租房子還要便宜。計算清楚。如果你顯然只能負擔得起租屋,請先選這條路,同時繼續還清債務, 為未來存錢。

在此讓你體會一下,想要買房時,一個能夠承擔責任的合理分析應該如何。傑羅姆(Jerome)和仙蒂(Sandy)是一對夫妻, 在紐約市租金管制公寓居住。若是你每天在紐約城市開車往返千里,就知道能用1200美元(約新台幣3.59萬元)租到一間俯瞰中央公園的三房公寓,簡直是便宜到非常離譜。

在傑羅姆即將準備七十歲退休之前,房租略漲為每月1,800美元(約新台幣5.39萬元),依舊是不可思議的便宜。等到傑羅姆退休時,他和仙蒂有機會以低於市值的價格,立即購買這間公寓。他們這棟建物即將變成「合作公寓」(Co-op),詳情省略,只要知道:若能以內定方式買下紐約的合作公寓,許多人都認為這等於是拿到黃金門票。

傑羅姆和仙蒂想要買這間公寓,準備從100萬美元(約新台幣2,994萬元)退休存款提領一部分的錢當作自備款,而不是繼續租房。他們找我諮詢,想知道該用多少存款當自備款。

我說:「我知道確切金額,答案很簡單。」

「多少?」

「零元。」

「零元?為什麼不該買?」

「絕對不要買。」

如果他們的退休存款有500萬美元,買下這間公寓倒是不錯。但是這裡租金才1,800美元,買房反而不划算。光是公寓維護費和房產稅每月就耗掉大約2500美元。即使接下來十年的房租漲25%,買房依然較貴。

同時,買房還會減少他們的退休存款,而到最後他們可能需要這筆錢,況且,這也會讓他們沒有足夠緩衝,無法應付未知的危機。如果是買下公寓再轉售,或許可以淨賺一大筆錢,但也可能賣不出去,同時還可能讓他們暴露在無謂的風險下。

傑羅姆和仙蒂說:「如果買房,至少有資產留給子女。」

我回答:「你們已經有資產了,就是這筆100 萬美元,別去碰這些錢,什麼事都別做!」

他們面面相覷,然後又看著我。我說得對。後來,他們決定錯過這個想像中獲利豐厚的機會,繼續租房。

你瞧,美國英雄租客真快樂

鑑於「偉大的美國夢」是多麼頑強存在的迷思,我必須多做努力,說一些關於租屋的好話,才可結束本章。各位,我們需要新的美國夢!至少也該修正吧?抱著這個目標,下面要說一個來自我朋友圈的故事。

我的好友葛斯(Gus)在年近六十歲時離婚,結束二十五年婚姻。他和妻子有不動產,多虧購屋時足夠聰明幸運,可以賺一大筆金錢。幸運是因為他們懂得在正確時機利用市場趨勢,聰明則是葛斯和妻子買的是年久失修的房產,再重新裝潢修繕。

協議離婚時,葛斯告訴妻子:「房子留給你,我留自己的退休計畫金。分道揚鑣吧!」事情經過即是如此。我所有朋友都以為葛斯會為自己購買新房,他有太多存款可用來當作自備款,而且收入十分豐厚。我們非常訝異聽到他說:「我不買房,租房就好!我想住得離子女近一點,但我不想把自己綁在一個地區。我要讓自己盡量有更多機會。」

離婚五年後,葛斯變成我見過最快樂的租客。他告訴我: 「太棒了。我付錢,維修事宜有人代勞,不必操心任何事,隨時想搬走都可以,繼續留下也行。」朋友偶爾質疑他的決定,說他繳稅時無法扣除房貸款項。他說:「什麼?你以為我買一塊不動產就是為了減稅?我才不會這樣做。」

幹得好,葛斯!

我認識不少人每月繳房租而不是繳房貸,生活幸福快樂。從他們的觀點來看,租屋意味著自由,是一種機會。年輕夫妻可以租屋,若有絕佳外地工作機會找上門來,即可動身前往。中年夫妻若想將房子大換小,在出售房子之時,可以先暫時租屋,而非立刻買新房子。如果房子賣不出去,沒問題,還可以搬回去,避免可能陷入兩頭負擔房貸的災難。老年夫妻可以放棄機會,不在海邊買渡假小屋,反而承租更好的房子。萬一夫妻有人出現健康危機,真的需要現金,便無須煩惱。

我母親是資深房仲,晚年偏好租屋。我父親過世後幾年,某個建商找上門,砸下重金要買她的房子。她知道賣房時機到了,但不確定將來住哪裡。

她一開始有股衝動,想把大多數的賣房收益投入新房,讓自己過得舒適。我和妹妹勸她先「以租代買」幾年,到時候再看看是否仍想買房。人生還有什麼好著急的?何不花點時間,看看自己真正想要什麼?

幾年後,她很高興當初聽了我們的話。她不但超愛新租的公寓,也很珍惜銀行存款帶來的自由與彈性。除非你有信託基金或有機會繼承富豪長輩的遺產,否則也該這麼做。

本文摘自《理財盲點:有錢人不會做的13件理財決定The Dumb Things Smart People Do with Their Money: Thirteen Ways to Right Your Financial Wrongs

出版品牌:新樂園

作者:吉兒.施萊辛格 Jill Schlesinger

譯者:葉婉智

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