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以房養老,如果每月從銀行領4萬,理財專家個案分析:領十年之後可能會後悔?

2021-01-16 21:47天下網路書店 《找個理由來退休:夏韻芬富樂中年學》

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

房子是人生中最大的一筆資產。早年有人說買個房子當包租公(婆)等於是養一個啞巴兒子,在退休時候,每個月把房租奉上,比兒子還準時孝順;後來,房地產走大多頭行情,行情看回不回,買房自住已經大不容易,更何況要多買一屋當包租公(婆)。但是自住的房子,在我們老後,到底要留、要賣,很多人都有這個困擾。

台灣的自有住宅率大概是85%,顯示大家「有土斯有財」的觀念難以撼動;到了晚年,如果擁有一間自有住宅,將是養老最大的一筆依靠。

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1. 單身適合以房養老

運用「以房養老」活化資產,是一個新選擇,尤其單身沒有小孩者,最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

「以房養老」名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。以前是拿房子跟銀行貸款,每月繳錢給銀行,直到全部清償完畢。而以房養老是你拿房子去跟銀行貸款,每月跟銀行領一筆錢,等上天堂後銀行會拍賣房產清償。因為貸款模式相反,所以名稱中多了「逆向」二字。

目前銀行承做,適合的要件,年滿60歲銀髮族群,擁有建物所有權,就可用房產向銀行借錢,每個月領取固定的收入,作為自己的養老經費,或者是追求更好的退休生活,環遊世界的基金,目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多,合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐……

只是,過去銀行要推廣該項業務,總是會舉「特殊」的案例。例如,標題是李老太太,將房屋逆向抵押,每月爽花20萬元,但是仔細看內容,李老太太住在大安區的房子,而且反向抵押10年,因為地段好、抵押年限短,因此每月的金額高得令人羨慕;如果地段在蛋白甚至蛋殼區,抵押年限需要30年,這樣的錢就會差很多。

2. 現金流是穩定而非固定

一般來說「以房養老」最高貸款成數七成,但是實務上你的房產能貸幾成?還是看房屋路段、屋齡等條件來鑑價而定。如果房子位於偏遠、地段差或屋齡老舊,非六都的房屋,就可能會大打折扣;而以房養老,每個月銀行支付給你的收入,在一段時間之後,因為內扣利息支出,金錢是會減少的。

以下我用如何以房養老舉例說明:

假設以房養老的房產額度960萬元。貸款年限為20年。

● 每月銀行給付新台幣40,000元。960萬分成240個月(20年期×12個月)。

● 利息:假設利息總費用率1.76%計。40,000元×1.76%÷12=58.5元(月扣)利息。以此類推……逐漸減少。

第一個月可領40,000元。

第二個月實領39,941元(40,000-58.5利息內扣)。

第三個月實領39,883元(40,000-(58.5×2)利息內扣)。

隨著銀行撥付的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會逐步增加。目前多數銀行是訂定扣息上限為月撥付金額的1/3,其用意是讓月領可以維持基本生活。以本例月領40,000元,1/3大概落在13,000元,所以從第223期∼240期止都領27,000元(40,000-13,000),後面的利息就掛帳。(利息欠款9,408元就會等合約到期拍賣房產抵帳)

如果大家更清楚知道以房養老,接下來就要分析其中的優缺點。我個人覺得優點:

● 讓當事人可以在自己最熟悉的自宅安享天年。這點對老年人很適合,因為是熟悉的居住環境、老鄰居,我很喜歡在自宅老化。

● 房子帶不走,透過活化資產每月可以拿到穩定的現金流,用自己畢生賺的錢來養自己,相對減輕小孩對父母的奉養支出。

缺點就是,房子的區段是現實的問題。通常銀行估價會七折八扣,還有因為利息內扣,一般來說,領了十年之後,會明顯感受到每月領金額的減少幅度;另外,當利率上漲因素,每月領的錢就會變少。

現實來說,對於退休金不充裕的人來說,以房養老是可以得到每月的現金流入當生活費,但有很多父母親都會覺得心有不忍,尤其是擔心下一代買不起房子,因以房養老之後,兒女的繼承就會泡湯。為了家庭和諧,還是事前商量有共識是最好,很多銀行在承辦以房養老業務,還會要求出具子女同意書。

當然,以房養老之後,房子就會歸銀行,如果子女要繼承,也並非不可以。以房養老是把房子拿去辦了「貸款」,不是將房產「過戶」給銀行,所以房產所有權人仍是當事人。一旦當事人上天堂後,以房養老的房子還是可以由房子的繼承人做選擇:

● 如果覺得房產有留念的價值,把貸款及掛帳利息全清償掉,房產就歸繼承人所有。

● 如果不想繼承,那麼銀行就會拍賣房產來清償貸款,如有剩餘的還是會交給繼承人。假設本案例貸款960萬,最後以1,000萬賣掉,銀行會結清所有費用後,把結餘款30多萬撥付給繼承人。

3. 多屋者考慮留房養老

在以房養老推出之後,很多銀行聽到消費者的顧慮,想要把房子留給子女,於是推出「留房養老」。這是一種包租代管的方式,由屋主把房屋的產權跟租金交付信託,保住房子,也確保每個月收到租金。

留房養老的人可能有一間或是多間房子。多間房子的人,要收房租是個麻煩事,交由銀行信託,包租代管,確定把錢交給當事人;至於也一間房子的人,因為名下房子可能沒有電梯或是交通不便,但是想把房子留給子女,也可以透過留房養老方式,把房產交由銀行信託,確定把錢匯付自己住的安養中心。當然這部分要負擔成立信託的相關費用,這些房子最後,都會留給遺產繼承人。

4. 賣房養老因人而異

如果覺得以房養老的額度被銀行七折八扣划不來,也會有人想要賣房養老。我的以前一位鄰居,把市中心的房子賣掉,搬到林口,現金套出2,000多萬元,她把2,000萬元,買了4∼5%的投資商品,一年利息130萬元,一個月有10萬元的生活費供使用。

我另外一位朋友,想要賣掉房產約1,500萬元,作為25年使用,換算每個月可用資金50,000元,來支付房租跟生活所需,但是這樣的風險太大,我比較不建議。首先是租房問題:現在房東也不太願意租給老人,擔心怕發生意外,如果想住養生村,花費又會比租房高,

養生村(以長庚為例)

房型:(15坪1房1廳),每人每月20,000∼24,000元,保證金25萬。

房型:(22坪1房2廳),每人每月29,500∼34,000元,保證金34萬。

其次,有了一大筆錢,則會有保管運用問題。現在定存利息低,利息無法抗通膨,如果沒有妥善管理好,不管是投資失當或是被詐騙,風險太大。

這幾年,銀行都在推「信託」,這是一個趨勢。過去聽到信託都以為那是有錢人才會需要,或是大老闆錢多到爆炸才需要信託。

其實不然。做信託的好處當然是要安全,只要自己認為有需要就可以。將一筆錢委託給銀行做管理信託,約定每個月由銀行撥付一筆錢給你做為日常生活所需,就是專款專用的理念。將你的錢由銀行來把關,沒有機會被借錢、詐騙,確保你的錢可以按照你的計劃,讓你安然度過退休的晚年生活。

本文摘自天下雜誌《找個理由來退休:夏韻芬富樂中年學》

作者:夏韻芬

專精財經領域,能夠透過多年的報紙、電視、廣播、網路等媒體訓練與經歷,將複雜、生澀的財經議題,融入生活中,教導大家聰明理財、輕鬆致富。

加上生命故事曲折,生活經驗豐富,專業又親切,深具同情與同理心;善於掌握社會議題,提供聽眾思考方向,演講生動活潑扣緊人心。

就像她主持的節目一樣,都能切中需求,又能有良好的氣氛。針對小資族、夫妻理財、親子理財、退休規劃、身心鍛鍊等都有獨特的觀點及主持演講風格,深受廣大收聽者及觀眾的喜愛。

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