以房養老，如果每月從銀行領4萬，理財專家個案分析：領十年之後可能會後悔？

2021-01-16 21:47天下網路書店《找個理由來退休：夏韻芬富樂中年學》

房子是人生中最大的一筆資產。早年有人說買個房子當包租公（婆）等於是養一個啞巴兒子，在退休時候，每個月把房租奉上，比兒子還準時孝順；後來，房地產走大多頭行情，行情看回不回，買房自住已經大不容易，更何況要多買一屋當包租公（婆）。但是自住的房子，在我們老後，到底要留、要賣，很多人都有這個困擾。

台灣的自有住宅率大概是85％，顯示大家「有土斯有財」的觀念難以撼動；到了晚年，如果擁有一間自有住宅，將是養老最大的一筆依靠。

推薦

1. 單身適合以房養老

運用「以房養老」活化資產，是一個新選擇，尤其單身沒有小孩者，最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

「以房養老」名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。以前是拿房子跟銀行貸款，每月繳錢給銀行，直到全部清償完畢。而以房養老是你拿房子去跟銀行貸款，每月跟銀行領一筆錢，等上天堂後銀行會拍賣房產清償。因為貸款模式相反，所以名稱中多了「逆向」二字。

目前銀行承做，適合的要件，年滿60歲銀髮族群，擁有建物所有權，就可用房產向銀行借錢，每個月領取固定的收入，作為自己的養老經費，或者是追求更好的退休生活，環遊世界的基金，目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多，合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐……

只是，過去銀行要推廣該項業務，總是會舉「特殊」的案例。例如，標題是李老太太，將房屋逆向抵押，每月爽花20萬元，但是仔細看內容，李老太太住在大安區的房子，而且反向抵押10年，因為地段好、抵押年限短，因此每月的金額高得令人羨慕；如果地段在蛋白甚至蛋殼區，抵押年限需要30年，這樣的錢就會差很多。

2. 現金流是穩定而非固定

一般來說「以房養老」最高貸款成數七成，但是實務上你的房產能貸幾成？還是看房屋路段、屋齡等條件來鑑價而定。如果房子位於偏遠、地段差或屋齡老舊，非六都的房屋，就可能會大打折扣；而以房養老，每個月銀行支付給你的收入，在一段時間之後，因為內扣利息支出，金錢是會減少的。

以下我用如何以房養老舉例說明：

假設以房養老的房產額度960萬元。貸款年限為20年。

● 每月銀行給付新台幣40,000元。960萬分成240個月（20年期×12個月）。

● 利息：假設利息總費用率1.76%計。40,000元×1.76%÷12＝58.5元（月扣）利息。以此類推……逐漸減少。

第一個月可領40,000元。

第二個月實領39,941元（40,000－58.5利息內扣）。

第三個月實領39,883元（40,000－(58.5×2)利息內扣）。

隨著銀行撥付的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會逐步增加。目前多數銀行是訂定扣息上限為月撥付金額的1／3，其用意是讓月領可以維持基本生活。以本例月領40,000元，1／3大概落在13,000元，所以從第223期∼240期止都領27,000元（40,000－13,000），後面的利息就掛帳。（利息欠款9,408元就會等合約到期拍賣房產抵帳）

如果大家更清楚知道以房養老，接下來就要分析其中的優缺點。我個人覺得優點：

● 讓當事人可以在自己最熟悉的自宅安享天年。這點對老年人很適合，因為是熟悉的居住環境、老鄰居，我很喜歡在自宅老化。

● 房子帶不走，透過活化資產每月可以拿到穩定的現金流，用自己畢生賺的錢來養自己，相對減輕小孩對父母的奉養支出。

缺點就是，房子的區段是現實的問題。通常銀行估價會七折八扣，還有因為利息內扣，一般來說，領了十年之後，會明顯感受到每月領金額的減少幅度；另外，當利率上漲因素，每月領的錢就會變少。

現實來說，對於退休金不充裕的人來說，以房養老是可以得到每月的現金流入當生活費，但有很多父母親都會覺得心有不忍，尤其是擔心下一代買不起房子，因以房養老之後，兒女的繼承就會泡湯。為了家庭和諧，還是事前商量有共識是最好，很多銀行在承辦以房養老業務，還會要求出具子女同意書。

當然，以房養老之後，房子就會歸銀行，如果子女要繼承，也並非不可以。以房養老是把房子拿去辦了「貸款」，不是將房產「過戶」給銀行，所以房產所有權人仍是當事人。一旦當事人上天堂後，以房養老的房子還是可以由房子的繼承人做選擇：

● 如果覺得房產有留念的價值，把貸款及掛帳利息全清償掉，房產就歸繼承人所有。

● 如果不想繼承，那麼銀行就會拍賣房產來清償貸款，如有剩餘的還是會交給繼承人。假設本案例貸款960萬，最後以1,000萬賣掉，銀行會結清所有費用後，把結餘款30多萬撥付給繼承人。

3. 多屋者考慮留房養老

在以房養老推出之後，很多銀行聽到消費者的顧慮，想要把房子留給子女，於是推出「留房養老」。這是一種包租代管的方式，由屋主把房屋的產權跟租金交付信託，保住房子，也確保每個月收到租金。

留房養老的人可能有一間或是多間房子。多間房子的人，要收房租是個麻煩事，交由銀行信託，包租代管，確定把錢交給當事人；至於也一間房子的人，因為名下房子可能沒有電梯或是交通不便，但是想把房子留給子女，也可以透過留房養老方式，把房產交由銀行信託，確定把錢匯付自己住的安養中心。當然這部分要負擔成立信託的相關費用，這些房子最後，都會留給遺產繼承人。

4. 賣房養老因人而異

如果覺得以房養老的額度被銀行七折八扣划不來，也會有人想要賣房養老。我的以前一位鄰居，把市中心的房子賣掉，搬到林口，現金套出2,000多萬元，她把2,000萬元，買了4∼5％的投資商品，一年利息130萬元，一個月有10萬元的生活費供使用。

我另外一位朋友，想要賣掉房產約1,500萬元，作為25年使用，換算每個月可用資金50,000元，來支付房租跟生活所需，但是這樣的風險太大，我比較不建議。首先是租房問題：現在房東也不太願意租給老人，擔心怕發生意外，如果想住養生村，花費又會比租房高，

養生村（以長庚為例）

房型：（15坪1房1廳），每人每月20,000∼24,000元，保證金25萬。

房型：（22坪1房2廳），每人每月29,500∼34,000元，保證金34萬。

其次，有了一大筆錢，則會有保管運用問題。現在定存利息低，利息無法抗通膨，如果沒有妥善管理好，不管是投資失當或是被詐騙，風險太大。

這幾年，銀行都在推「信託」，這是一個趨勢。過去聽到信託都以為那是有錢人才會需要，或是大老闆錢多到爆炸才需要信託。

其實不然。做信託的好處當然是要安全，只要自己認為有需要就可以。將一筆錢委託給銀行做管理信託，約定每個月由銀行撥付一筆錢給你做為日常生活所需，就是專款專用的理念。將你的錢由銀行來把關，沒有機會被借錢、詐騙，確保你的錢可以按照你的計劃，讓你安然度過退休的晚年生活。

本文摘自天下雜誌《找個理由來退休：夏韻芬富樂中年學》

作者：夏韻芬

專精財經領域，能夠透過多年的報紙、電視、廣播、網路等媒體訓練與經歷，將複雜、生澀的財經議題，融入生活中，教導大家聰明理財、輕鬆致富。