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有1,500萬元想投資,該買房還是買股?揭有錢人不願買房的「二個真相」

2020-07-01 07:30讀書共和國 《理財盲點:有錢人不會做的13件理財決定》

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

當房東樂趣多?不能說的真相

美國中西部某位職業歌劇演唱家有次打電話到我的廣播節目,說了一段關於房地產執念的軼事。幾年前,她遇見夢寐以求的男人,兩人婚後生了一個小孩。買房似乎理所當然。但如果你從事藝術職業,可不是這樣!

音樂家、歌劇演唱家、芭蕾舞者經常巡迴各地演出,喬伊(Joy)也不例外。她與先生買了小公寓,幾個月後,她接到電話,有機會成為知名的紐約市大都會歌劇院其中一員。幸運的是,喬伊設法賣掉新購的房子,與買入價格相差不多,然後把所得款項全部存在銀行。不過由於房地產買賣手續費(closing costs)就要將近1萬美元,她還是覺得受到打擊,認為如果出租房子,就不需賣房。

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我與喬伊談話之時,她才剛到紐約不久,迫不及待想要展開新工作,享受成名的滋味。但猜猜還有什麼事讓她迫不及待?在紐約買房。我說:「哇,等等,你不是才剛犯下類似錯誤嗎? 何不先租屋一段時間,視新工作進展而定?」

喬伊說她已找到「夢想中的工作」,不會想要離開。

我的語氣就像電影《小太陽的願望》一樣天真可愛,問:「那麼,萬一你被裁員了怎麼辦?」

她承認是有可能發生,但她不在乎。賣掉小公寓後,她還有數十萬美元現金存在銀行。她有能力輕易買房,卻得心不甘情不願每月花費5000美元(約新台幣14.97萬),租一間曼哈頓破爛公寓,這對她而言真是要命。

我說:「沒錯,但是要在紐約買下你喜歡的房子,你必須花多少錢?」

她說:「大約200萬美元(約新台幣5988萬)。」

「難道月付5000美元不比200萬美元划算嗎?」她不太情願的同意了。我一針見血,繼續談話,最後她屈服了,同意在企圖買房之前,先在紐約租房一年看看。

人們對房地產有種牽絆。就像大學時,與一個不太好的男女朋友交往,即使被騙、被甩或在背後說壞話,我們依然戀戀不捨,頻頻回顧。樂觀偏誤在此發揮作用,但情況不僅如此。

在美國,人人年輕之時就被洗腦「有土斯有財」,認為不動產是「財務未來的基石」。每個人都聽過,有人迅速轉售房子或經營度假民宿,賺進數百萬美元,或是在荒郊野地置產,後來居然成為新興高級地段。

諸如「美國家園頻道」(Home & Garden TV,簡稱HGTV)之類管道,以及《紐約時報》和《華爾街日報》這類報紙的副刊,充斥無數不動產廣告,一直對我們洗腦。

美國人對於「房產所有權」的執著,可追溯自1950年代和1960年代,當時聯邦政府試圖說服二次世界大戰退伍軍人買房。

如同大多數人的想法,政策制定者也相信:只要擁有自住宅,一個人就能建構更穩定的生活,為社區和整個經濟體貢獻良多。他們說,租客糟蹋房產,而屋主投注金錢改善房產。租客輾轉遊歷各處,但屋主落地生根,覺得自己與社區休戚與共。基於此類假設優點,政府擴張低利率貸款給退伍軍人,讓他們能夠買房,造就現代的房貸產業。

這些「最偉大的一代」及其子女(戰後嬰兒潮)的龐大買房需求,促使房價數十年來高漲不跌。一般人也能藉此累積資產淨值,因此強化了「房產所有權」信念。「住者有其屋」和「美國夢」的迷思根深柢固,雖然歷經金融危機和不動產泡沫而動搖,卻未曾毀壞殆盡。現今,政府依然提供誘人的房貸利率款項稅收減免(雖然經過2017年稅務改革,變得較不大方),而我們偉大的領導人恰巧正是個地產大亨。

房產所有權真的對社會較有利嗎?這可另行探討,但請容我說,我抱持著懷疑態度。每個月,我們投入巨額金錢到房貸和維護費,給自己理由,認為這是在增加資產淨值,為未來存錢。一旦房貸期滿且房子已經清償,就有全數資產淨值可資助退休養老。話是這樣沒錯,但萬一將來你退休時,房價比預期低了20%,要怎麼辦?到時候會怎樣?近幾十年來,由於我們都把錢投入房產,投入退休存款帳戶的錢反而變少,但其實退休帳戶較能監控風險。

根據美國經濟政策研究所(Economic Policy Institute,EPI)的報告,中壯年夫妻(年紀五十六歲到六十一歲) 平均僅累積163,577美元(約新台幣489.75萬元)的退休存款。隨著戰後嬰兒潮年紀增長, 整個社會必須想辦法贍養這一群幾無退休存款的世代,而他們的住宅資產淨值不足,又缺乏養老金,只能借助社安保險金制度—這些全都是因為過分強調房產所有權之故。

你會以為,各地聰明人能看破這項迷思,對房產所有權採取較為審慎評估的作法。但情況並非如此。這項迷思如此根深柢固,造成社會各階層人士積習難改,也深植於我們的日常生活,影響我們之中最聰明的人投資房產,即使不該這麼做。

客戶曾對我說:「拜託,吉兒,我有多餘的50萬美元(約新台幣1,497萬),與其拿來投資平衡型基金,倒不如投資房產出租。」這點子可真不錯啊!(請注意我帶著一絲挖苦聲調)。許多人完全相信這種概念:任何人都能成為房東,建構屬於自己的小型不動產帝國,而且非常有樂趣!有些客戶和朋友是覺得有趣,但更多人覺得無比頭痛,例如三更半夜接到電話,處理惡房客瑣事等, 而且獲利遠比想像中還低。

我有個羅德島朋友買了一間房子,有四個出租單位,房產位於布朗大學旁邊,吸引租客並不困難。但是大學生房客糟蹋她的房子。有一次,他們開了盛大派對,警察到達現場一看,驚呼:「這簡直是電影《動物屋》(Animal House)那惡名昭彰的『三角屋』場景!」朋友請來的清潔人員拒絕打掃這間房子,因為實在太噁心了。

還有不少煩人的事。每隔幾個月,朋友就會在半夜接到房客電話,抱怨馬桶不通,或被鄰居投訴,抱怨房客到處亂丟垃圾。短短幾年內,原本的「一筆好投資」變得一塌糊塗。以現金流量為基準來看,朋友的確賺到錢,但如果把投入在房產的時間也納入考量,加上衍生的相關壓力,根本就不值得。

有一天,她走進我辦公室,雙手一攤,絕望地說:「我投降,做不下去啦!」不久她便把房子賣掉。她或許可以雇請代管公司來管理房產,但是那樣要多花錢,數字不划算。買房出租,其實遠不如她原本可選的其他投資選項那樣吸引人。

如果你愛修理東西,又喜愛與人相處,幫助房客解決問題, 擔任房東,或許生意前景可期。但對於許多聰明人來說,這爛透了。同樣的,許多聰明人也深受其他不動產的錯誤看法蒙騙,認為「比起租房,擁有自己的房子如入涅槃極樂之境。」人人心想: 「哇,我有自己的房子,終於可以輕鬆了,隨便我愛怎樣都可以。」確實,擁有自住宅可帶來一種安全感,這是租屋無法辦到的。

但是許多聰明人—尤其是發牢騷說「繳房租是把錢丟到水裡」的人—低估了購屋後續的頭痛問題,像是家電壞掉、地下室淹水、屋頂漏水等。房屋保險沒承保的問題有一百多種,萬一發生什麼事,都要靠你這個屋主來收拾殘局,或另請維修高手。裝潢修繕專家在我的廣播節目說:通常屋主每年預計要花的維修保養費大約是房價的1%-3%。真是把錢丟到水裡啊!

在寫本書時,有一晚,我回到自己買的公寓,肚子很餓, 想自己煮晚餐。我打開烤爐,準備烤一份千層麵,指示燈卻故障了。我後來請人來修,花費425美元;活該自己愛煮。

這類事情經常發生,而且不只我買的這種老房子才會出問題。我認識一位女性,她買了一間全新房子,不料卻發現屋內的燈具和電器故障。建商顯然偷工減料,讓她負擔維修費用。她說:「你知道電視節目《老屋換新》(This Old House)吧? 我要拍一個『新屋換爛』節目!」至少她還有幽默感。如果是買房而非租屋(即俗稱的「以買代租」),必須考慮意外開銷和麻煩,否則包準你苦笑不停,每天活在挫折憂慮中。

另一個房產迷思認為「看準市場『時機』賺錢,輕而易舉」,也會導致聰明人陷入困境。雪莉(Shelley)和男友克勞德(Claude)因網際網路熱潮而有穩定工作,兩人收入大約15萬美元(約新台幣449萬元)。他們想搬出位於丹佛(Denver)的租屋處,轉而買房; 自備款是房價的20%,到了2005年,他們只存了一半金額。但他們坐立不安,一直想買。

當時三十年固定利率還款期的房貸利率已從8%降至6%以下,而房價開始高漲。他們擔心,如果現在沒買,即會「錯失」低利率。再者,價格一再升高,他們「夢想中的家」就會變得負擔不起。

我努力要他們冷靜,建議購屋要採取保守態度。如果可以等到存夠20%自備款,月付金可以較少,每月存下更多錢,給自己更多安全感。他們卻不聽,跟我說:「我們每天都在等。好房子機會稍縱即逝,一定要好好把握。」

2005年中,他們看上一間價值35萬美元的房子,立即支付房價的10%當自備款,申請為期三十年的房貸,利率是5.875%。到了2007 年,房價漲到40萬美元,他們這輩子從未如此快樂過。但後來市場快速下跌,房子貶值到僅剩30萬美元以下。

同時,利率亦驟跌至5% 以下。雪莉和克勞德自認聰明,趁市場熱潮買下房子,但其實最好應該再觀望幾年。2012年,克勞德失去工作,由於這對夫妻缺錢救急,只好被迫賣房脫困,賠掉自備款停損。

企圖看準金融市場時機,其實很蠢,我會在好運道第十三章談及這些事。有人企圖看準房市時機,卻換來滿身傷痕。沒人真正知道短期內價格或利率的漲跌情形和幅度。我知道這很難做到,但決定買房之時,請務必認清市場條件,斟酌其他考量因素。先判斷是否負擔得起要買的房子,然後再著手買房。

本文摘自《理財盲點:有錢人不會做的13件理財決定The Dumb Things Smart People Do with Their Money: Thirteen Ways to Right Your Financial Wrongs

出版品牌:新樂園

作者:吉兒.施萊辛格 Jill Schlesinger

譯者:葉婉智

讀書共和國

讀書共和國,名為「共和」,是因為主權在於全體。而共同存在之因,源自於對閱讀的信仰與堅持。我們相信,只要人類文明存在,閱讀就會存在。
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