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爸爸想送子女台北大安區不動產,價值3.3億,四種方式試算贈與稅:這樣至少節稅1,000萬

2020-05-20 07:45任性出版 節稅的布局

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

送人房子也有技巧

不動產怎麼送人最節稅?

前面講了關於贈與稅的基本知識,或許你還會質疑,不動產到底如何贈與最節稅?假設某位父親不考慮以繼承的方式轉移不動產,而是準備贈送臺北市大安區價值3.3億的不動產給子女,該不動產土地公告現值及房屋評定標準價格合計為8,000萬,以下列出4種情況,來比較哪一種最省稅:

1. 這位父親直接贈與現金3.3億,子女再用這筆金額購買不動產,該父親要繳6,181萬的贈與稅,其計算如下:

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贈與稅=(3.3億-220萬)X20%-375萬=6,181萬

2. 這位父親以自己的名義購買不動產,再贈與給子女,因此該父親要繳1,181萬的贈與稅,以及負擔契稅等過戶費,而如果是不同年度移轉不動產須再扣土地增值稅,同年度則不用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬-220萬)X20%-375萬=1,181萬

3. 父親簽約購買不動產,但登記在小孩名下,這位父親支付房價。因該行為視同贈與,須繳贈與稅1,181萬。另外沒有土地增值稅的問題,但還需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬-220萬)X20%-375萬=1,181萬

4. 父親用自己的名義購買房子並支付房價,並向銀行貸款6,000萬,之後將附有貸款的房子贈與子女,而且由子女負擔貸款(即附有負擔之贈與),該父親須繳178萬的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(8,000萬-220萬-6,000萬)X10%=178萬

從以上得知,附有負擔(貸款)之贈與最省稅,這就是所謂的「負債管理」。無債一身輕,在財富傳承的議題上,不見得是好處,適當的擁有負債才是節稅的一大優點。但仍須注意,子女必須有還款能力,而且不得把父母未來每年的贈與免稅額220萬,當作有還款能力的證明。

拿到爸爸贈與的不動產再出售,如何認定成本?

還記得前面國內某製鞋大廠董事長贈與帝寶給女兒節省贈與稅的案例嗎?如果你也跟他一樣有錢,像玩大富翁,每走一格就想買房子,會想按照以上的方式送人不動產,來節那麼多贈與稅嗎?

父母送不動產給子女,是一般人認為最棒的節稅方式,但沒顧慮到孩子或孫子也會做財富管理,當市場狀況上下波動時,他們會打算賣房,獲利了結。想想看,假設完全沒賺錢,就以原贈與人的買進價格2.5億賣出,這時必須繳交多少財產交易所得稅?沒賺錢不需要繳所得稅,但如果是透過贈與,再以2.5億售出,需要繳交多少綜所稅?成本如何計算?

雖然贈與不動產有節稅的好處,仍應考慮到未來子女出售時的成本問題。由於個人出售因贈與而取得的房屋,須依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定,計算財產交易損益時,可以減除受贈與時該房屋的時價,並應以受贈與時的房屋評定標準價格為準來課徵贈與稅。

例如父母以1,000萬購買的房屋贈與子女時,是按照房屋評定標準價格300萬課徵贈與稅30萬(300萬×10%=30萬)。之後,子女以1,200萬出售該房屋,應以300萬計算成本,算出所得為900萬(1,200萬-300萬=900萬),而不是以1,000萬計算成本(所得=1,200萬-1,000萬=200萬)。這其中的綜合所得差異頗大,連帶影響該年度適用的稅率,從原本不贈與子女而自行賣掉房子的財產交易所得200萬(稅率20%),變成贈與後子女再將房子賣掉的財產交易所得900萬(稅率40%)。

再以國內某製鞋大廠董事長的帝寶贈與案為例,請問若他女兒受贈之後又用2.5億把房子賣掉,要繳多少的財產交易所得稅?首先,帝寶一戶大約市價2.5億,當時每戶土地持分大約25坪,以當時的每坪土地公告現值143萬計算,土地公告現值總計3,575萬;房屋評定現值約1,000萬。

以下列出兩種實施房地合一稅前後的狀況(簡化,排除土地漲價總數額等費用):

1.還沒實施房地合一稅之前,是採用土地與房屋稅分離課徵的雙軌制計算,所以財產交易損益,是賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值,再乘以房屋占不動產比例,約為4,465萬,按綜所稅率40%計算,綜所稅約繳1,786萬,其計算如下:

財產交易損益=(2.5億—4,575萬)×(1000萬÷4575萬)=4,465萬

綜所稅=4,465萬×40%=1,786萬

由此可知,之前節省的贈與稅2100萬,在子女出售該不動產時,依照出售房屋的所得稅舊制,應繳納1,786萬,這樣過去所節省的贈與稅幾乎都快吐回去了。

2. 若是依照房地合一稅新制來算,賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值,再乘以稅率(15%~45%),須繳3,064萬至9,191萬的房地合一稅,其計算如下:

房地合一稅=(2.5億—4,575萬)×(15%~45%)=3,064萬~9,191萬

前面也提到,當初製鞋大廠董事長贈與帝寶豪宅時,贈與稅能節稅約2,100萬,然而,若他女兒打算將該不動產出售時,這棟房子不但沒有賺到錢,依房地合一新制3,064萬至9,191萬,合併贈與稅及出售房屋的房地合一稅整體稅負,倒虧964萬(贈與稅節稅2,100萬—房地合一稅多繳3,064萬)至7,091萬(贈與稅節稅2,100萬—房地合一稅多繳9,191萬),真是賠了夫人又折兵!

還有一種情況是,逐年贈與不動產,假設你預計分十年十等分贈與,登記的權利面積自然也會每年增加十分之一,子女受贈的不動產若有出售,規定與整棟房子贈與後再出售的財產交易所得稅的計算方法一樣,受贈的部分成本,以房屋評定現值計算。

實際情況會變成:出售的不動產會拆成二部分去計算,沒有贈與的部分與一般財產交易算法一樣,有贈與的部分計算方法與上述相同。分年贈與不動產的確能節贈與稅,但之後出售時一樣會有綜所稅或房地合一稅較高的問題。

國稅局透過地政系統,一定知道子女受贈時的房屋標準評定價格,而且出售房屋的價格也需要實價登錄,所以送房屋給子女時,應將未來所得稅成本,以及子女再行出售的稅負成本列入考量!

過去許多人喜歡透過贈與房地產來節稅,但由於受贈人之後可能會出售該不動產,屆時該受贈的不動產,會以「前次移轉現值」當作成本,再計算獲利課徵房地合一稅,而房地合一稅率是15%至45%。

經比較分析,是否直接用現金贈與給子女,再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利?這個答案是不一定,看個案而定,因為每個案子都要計算比較,才能知道最適合自己的節稅方法。

不過能確定的是,如果這間房子決定要一直傳承下去,子女並不會轉賣該受贈的不動產,那麼,用不動產贈與子女就沒有以上的綜合所得稅問題。

贈與之後卻後悔,可否撤回?

有時候我們為了節稅而做了錯誤的規劃,誤入補稅罰鍰的窘境,但不用擔心,《民法》及《稅法》常有反悔機制。《民法》第408條規定:「贈與物之權利未移轉前,贈與人得撤銷其贈與。其一部分已移轉者,得就其未移轉之部分撤銷之。」

另外,《民法》第412條也規定:「贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。」而且財政部曾函釋:以不動產為贈與者,「在未辦妥產權移轉登記前」,申請撤回贈與稅申報或退還其已納贈與稅款時,應予照准。

特別要提醒的是,贈與資產給他人,若已申報完成,受贈人也獲得資產,即為財富「已流動」型態,就算事後違約或撤銷,還是得繳10%到20%的贈與稅。

曾有某父親將現金及股票總值約4,000萬贈與女兒,並如期辦理贈與稅申報及書立贈與契約書,且現金已轉戶,但股權仍未轉移,結果女兒卻表示不願扶養父親,並到海外打工,父親因此反悔贈與一事,也要求立約撤銷贈與。

不過,國稅局認為該筆資產早已申報,加上現金已轉存女兒帳戶,早已產生物權移轉效力,最後認定該案父親明顯有贈與的意思,而且他的女兒已收受該筆現金,因此符合課徵贈與稅要件,扣除220萬免稅額,並適用15%的級距,即為567萬,再減除累進差額125萬,最後還是核課該案父親442萬贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(4,000萬-220萬)X15%-125萬=442萬

所以,贈與財產後可否反悔或撤銷,要看該贈與行為已經進行到哪個階段了。例如:父親想將錢財珠寶贈與給子女,後來子女不孝順,父親後悔了。在錢財珠寶還未交付到受贈人手上時,贈與人得依《民法》第408條第一項規定,隨時撤銷贈與。

但如果是贈與不動產,贈與人必須在所有權移轉手續完成前,就撤銷贈與。例如,丈夫購買房產登記於妻子名下,後來夫妻失和,丈夫想將房產取回,由於已經辦妥所有權移轉登記,就無法反悔了。

還有一種情況,即使所有權已經移轉,贈與人仍然可行使撤銷權。《民法》第416條第一項規定,受贈人對於贈與人,有下列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與:

一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。

二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。

簡單來說就是受贈人故意侵害贈與人,還有子女不扶養父母的情況,父母皆可以贈與後反悔。

須特別注意《民法》第416條第二項規定:「前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為寬恕之表示者,亦同。」

本文摘自任性出版的《節稅的布局(2020年版)

作者:胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人,人稱圓夢會計師,擁有國際會計師與臺灣會計師證照,同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師,曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。

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