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生技股防疫題材夯 這兩檔早盤漲到熔斷 09:55

青安房貸利率跌破1%,買房好時機?把握二策略,買到適合自己的房子! 

2020-03-30 13:51專欄作家 狄驤的資本主義求生筆記

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

截至2020年1月,台灣的房屋貸款餘額,持續創下新高,代表著在這個疫情和經濟危機夾殺的時刻,還有許多人很有勇氣且不怕死的進場買房,但我只擔心他們會成為經濟泡沫下的亡魂...

每次講到買房,很多人都會問:年輕時到底該不該買房呢?如果不買房,老了就沒地方住?因為沒有房東會租房子給你...其實,答案是YES。

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但是,如果你在不對的時間或地點買房,房價又超出你的能力,你就會成為只能吃泡麵度日的房奴。

談到買房時機,你應該要知道的是,2019年台灣的房屋貸款餘額,已經高達9兆新台幣,佔全年GDP的百分之50,這代表有房貸的人,平均每個月都要把薪水的一半拿來付房貸。

那麼,我們到底該不該買房呢?

如果你想買房,但不想背負沉重房貸,避免成為被地主、建商坑殺的冤大頭,你就必須瞭解這個,政府和建商希望你一輩子都不知道的,房地產的真相。

當你瞭解房地產的真相,就能知道政府是如何一手造成,台灣低薪和高房價的慘況,也能知道買房的合理價格和進場策略,不用擔心老了會沒地方住。

高房價的成因:台灣高房價的主因,就是低利率和低稅金。

因為長年來的低利率,導致很多資金流入房地產,講白一點,就是銀行用低利息來鼓勵人們貸款去買房。

接著,我們來比對一下台灣和其他國家的房產稅,就能知道台灣的稅制有多可笑。

我們同樣以一千萬台幣的房價來計算,就能明顯看出差異,美國房產稅要12萬,日本3萬,然而,在台灣卻只要5000塊。

可能有人會說,「稅金這麼低,對老百姓買房很好啊!」,但事實並非如此,低稅金只會讓有錢人的持有房屋成本降低,使他們更方便囤房,反而墊高房價。

美國因為房產稅太高,根本沒人想囤房,而日本有設立空屋稅,最高稅金是自住的5倍。

那台灣呢?台灣其實也有囤房稅,但只是自住的3倍。不過,有錢人只要用家屬當人頭來登記自住,就可以規避稅金,況且,就算多三倍,也還是比其他國家少了一大截…說真的,其實政府根本不想課房產稅,要課也只是課好玩的,做做樣子罷了。

低薪的成因:

台灣會有低薪的問題,是因為歷任執政者都把房地產,當成經濟的火車頭,不斷降稅來鼓勵全民炒房造成的。

事實上,炒房,不過是買低賣高的策略,只要轉一手就馬上賺錢,對實體經濟根本沒有貢獻,卻把資產泡沫吹大,還剝奪了人民居住的基本人權。

不幸的是,大部分人一有錢,就是往房地產的黑洞裡面去放,而不是選擇投資創業,或幫員工加薪,因此,台灣經濟才會這麼慘,所謂「二十年來最好的經濟」,也不過是笑話而已。

事實上,提升經濟就像是蓋房子,地基就是房子的根,地基打得好,上面的房子才不容易歪斜、塌陷,住得才安心。

但現今經濟的地基,都是用泡沫堆疊起來的,只要有個風吹草動,馬上就會破掉,這就好像,你家是建在一堆泡沫上,每天晃來晃去的,你能住得安心嗎?

老實說,正是因為台灣有很多民代地主,才會出現這些可悲的房產政策和稅制,讓他們可以圖利自己,房地產才會成為虛假經濟的火車頭,搞爛台灣的經濟。

所以了,當我們在電視上看到,只要有某位民代提出,要調高房產稅或執行實價課稅時,就能看到各大政黨演出團結戲碼,槍口一致,否決提案,就是因為這些民代地主和政客,習慣了炒房獲利,卻不願多付一毛錢稅金的暴利人生。

其實政府和財團建商的故事還有很多,想看的朋友可在下面留言,我會找時間做成影片,再為大家講解。

房屋的合理價格:

那麼,房價到底要多少才算合理呢?

在瞭解房屋的合理價格之前,我們要先瞭解建商的成本有多少,尤其,很多有權有勢的大建商,都是用成本低廉的公告地價來大肆圈地。

我們以新北市的某個建案為例,這個建案在民國100年動工,以當時的公告地價,和營建署統計的平均營建成本來計算,建造成本每坪約是三萬五千元。

接著,此建案的每間坪數大多是35坪,在104年完工後,建商以每坪15萬來賣給消費者,也就是一間大約525萬的金額,經過多次交易,如今此建案已來到每坪約25萬元,也就是一間750萬的高價。

看完案例後,我們就能知道,建商的成本一間不過才122萬,就算去掉銀行利息和通貨膨脹,建商還是賺太多了,消費者們都被當成冤大頭,而且每轉手一次後,花得冤望錢就更多了。

為什麼消費者會心甘情願的掏錢,買那些被墊高的房子呢?

因為,建商知道台灣人的心理弱點,那就是,人們都渴望自己有個家,而且深怕老了會沒地方住,所以他們才能坐地起價,同時透過行銷廣告把這個恐懼放大,坑殺消費者,讓人們覺得一定要趁年輕買房,不然,老了就只能睡在街頭。

這就好像我們去菜市場買菜,今天我非常想吃南瓜,沒吃到南瓜不行,沒想到,菜販早就摸透我的想法,偷偷在一顆售價十元的南瓜上面,貼上五十元的標籤賣給我,結果我就在不知情的情況下,多花了四十元,成了冤大頭。

說真的,我認為合理的房價,蛋白區中古屋應該要在每坪10萬左右,這才是正常人能夠承擔的價格啊...

我以前說過,希望大家以租代買,正是因為現今的房產價值,都是虛假泡沫,實體經濟根本沒辦法支撐起這樣的高房價。

美國和日本都經歷過房地產泡沫,所以他們非常清楚炒房會讓實體經濟崩潰,因此制定了許多防止炒房的政策,歐洲更不用說,他們一開始就明白,住宅是每個人的基本人權,而不是用來炒作的商品。

但台灣卻是完全和人家相反,不管什麼黨執政,建商財團和政客,永遠是最大的嬴家。

言歸正傳,回到一開始的問題:我們到底該不該買房呢?

其實,我從來沒有反對大家去買房,只要你的財力沒問題,並對後勢的漲跌毫不在意,那就放手去買吧!

但我相信,大多數人沒有足夠的財力,也沒有這個心理素質,去抵擋漲跌的誘惑和恐懼。

如果你真想貸款買房,但不想買在高價位被當冤大頭,那你就必須知道,以下這兩個買房策略,那就是買房的地點和時間。

我們先來談談買房的地點策略,我認為,根本沒必要在高房價的市中心,付出高額貸款和利息來折磨自己。

說真的,在一坪不到五萬元的鄉下地區買房,你也能過得很快活,當你的房貸只佔你收入的十分之一,你才有自在和高品質的人生啊!

這時候一定有人會問,「鄉下不但工作機會少,也沒有醫療資源,老了要怎麼辦呢?」老實說,近年來已有許多人,受不了都市的高房價和高物價,外移到鄉下卡位了。

我相信,未來隨著遠距上班科技的普及,人口外移鄉間勢必增加,科技基建和醫療資源也會跟著進駐,生活機能就不太會成為大問題。

接著,再來談談買房的時間策略。如果你一定要住在市中心,除了以租代買外,就是耐心等待房產泡沫破裂的到來,那時候,房價自然會回到應有的合理價位。

或許又有人會問,如果泡沫一直不破裂呢?

如果你懂得總體經濟,就會知道,景氣是不停擴張收縮循環的,只要你耐心等待,一旦景氣衰退期來臨,台灣的房產泡沫早晚要破裂,那時候,必然有很多人還不出貸款,法拍屋暴增,房價自然就會修正到合理價位。

總之,買房是每個人應有的權力,但擁有財務健康和高品質生活,也是大家都應該享有的人生。我沒有反對大家去買房,我反對的是,建商財團勾結政府,讓老百姓為了買房,而變成沒有生活品質和尊嚴的屋奴。

然而,我們無法改變建商財團勾結政府,和高房價低薪的事實。我們唯一能自救的策略,就是先搞懂房地產的真相。

再者,透過總體經濟的運作原理,在對的時間和地點,買到適合自己的房子。這是我給大家的建議,如果大家對我的觀點有意見或其他想法,歡迎在底下留言。

本文由狄驤授權轉載,原文刊於PressPlay

延伸閱讀:

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跌破10年線,才是存資產的好買點!

狄驤的資本主義求生筆記

早年為媒體工作者,也是兩岸資深投資人。目前專職寫作,為財經職場暢銷書作家,立志把資本主義的祕密公諸於世,讓散戶大眾至少可以在這個「用錢吃人」的殘酷叢林中安身立命。
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