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主動找人做保 可提高額度

2019-10-18 23:48經濟日報 記者夏淑賢/台北報導

年輕人擔心自己因為初入職場、收入不高,想買房恐怕房貸金額會受限,導致自備款負擔沉重,難以實現成家夢想。銀行業者建議,若房貸戶本身願意主動提供連帶保證人,是可以為提高房貸額度加分的變通做法,但關鍵在於必須是本人「主動」,不可以是銀行方面提出,否則就有違規之虞。

銀行業者指出,根據現行規定,個人向銀行申辦房貸,銀行不得要求連帶保證人,但這個規定主要是銀行不能強制房貸戶提供連帶保證人,如果房貸戶個人主動找人做保,並不在此限,而若連帶保證人財力與信用條件佳,就可以對房貸戶向銀行協商取得更加優厚條件的房貸,產生正面的助益。

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不過,現在一般房貸戶都沒有提供保證人的需要,但如果是年輕人初入職場,比方年薪可能還不到40萬元,因此銀行在考量月收入與每月期付金合理比例,以及負債(房貸)相對收入的倍數大小等因素後,有可能限制其核貸成數或者額度,這時候,如果房貸戶找來自己的父母之一當連帶保證人,就可能因為強化信用條件而有機會得到較高的核貸額度,進而減輕自備款等壓力。

要提醒的是,如果自願提供連帶保證人,必須自己手寫連帶保證的書面文件,銀行沒有固定的格式文件可提供,所以自願提供連帶保證人必須每一個字都是房貸戶自己親手寫就,才不會讓銀行承擔被認為強制要求客戶提供連帶保證的違規風險。

獲利錦囊/本金攤還能力 仔細規劃

申辦天期長達40年的房貸,雖然有降低初期還款壓力、提早成家圓夢的好處,但銀行業者提醒,天期拉長勢必導致整體的利息支出增加,而且本金攤還到後期會增加,因此房貸戶要妥善規劃現金流,確保攤本金額提高後有能力支應,以及有關提前還款的綁約條款限制,還有房貸滿30年時可能衍生的重新設定成本。

銀行業者指出,房貸不論原始的契約天期長短,大多都有給予房貸戶提前還款的選擇空間,也就是所謂的綁約條款,通常條款會限制借款的第一年或者前三到五年若提前還款,消費者要付給銀行違約金,但只要過了綁約期限,房貸戶若有能力還款,可以採取有多餘存款或年終獎金入帳時沖還本金,以縮短實際還款年限;或者是若收入增加可與銀行換約來縮短貸款天期、加速還款,這兩種做法都可以不必照合約走完40年,以節省總利息支出。

還有就是設定抵押問題,銀行業者表示,依照民法,設定抵押權最長30年,超過30年的債權債務關係,雖然不會因此受到影響,但必須有所因應,一種是一開始就選擇設定普通抵押權,這種沒有30年期限問題,而非優先的最高抵押權;其次是等到30年時房貸戶再行重新設定,但這可能衍生設定費;第三種是只針對實際貸款金額、1比1比例來設定抵押權,房價超過貸款金額的部分不在設定範圍內。但是這些也要看銀行做法上如何選擇與相互配合。

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