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「重購退稅」2條件「小換大」更省

2018-11-08 13:46聯合晚報 記者翁至威/台北報導

換屋族節稅有撇步,只要交易符合特定條件,有機會省下一筆土增稅。 報系資料照
換屋族節稅有撇步,只要交易符合特定條件,有機會省下一筆土增稅。 報系資料照

換屋族節稅有撇步!只要民眾所出售與購買房地都是自用住宅,且符合一定條件,就可以向原出售土地所在地之地方稅稽徵機關,申請退還土地增值稅,也就是常聽到的「重購退稅」。

新竹市稅務局指出,只要土地所有權人在二年內,賣買自用住宅用地,且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額,也就是說,新買土地現值必須高於所賣土地現值,以小換大,就可申請退回已繳納的土地增值稅。

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重購退稅計算公式資料來源/新竹市稅務局 製表/翁至威
重購退稅計算公式資料來源/新竹市稅務局 製表/翁至威
稅務局表示,在重購退稅的適用上,無論先買後賣或先賣後買都可以,不過,需符合一定要件。

首先,出售及新購土地的所有權人必須是同一位,且土地上的房屋必須是土地所有權或其配偶、直系親屬所有。最重要的是,為了避免「造福」炒房炒地的投資客,適用重購退稅的土地,必須符合自用住宅規定,出售房地前一年內以及新購房地買入登記後,不能有營業或出租行為。

新購坪數有限制

此外,新購面積也有限制,都市土地不得超過300平方公尺(約90.75坪);非都市土地則不能超過700平方公尺(約211.75坪)。

新竹市稅務局表示,重購退稅計算公式,是以新購自宅用地的申報移轉現值,減掉原出售自宅用地申報移轉現值與已繳土增稅的差額,如果所得餘額大於等於已繳土增稅,則可全額退稅;若已繳土增稅大於餘額,可退回相當於餘額的稅款:但若餘額為零或負數,就無法退稅。

舉例來說,若王太太在2015年12月1日出售自宅土地移轉現值為450萬元,且已繳土增稅50萬元,隨後王太太2016年10月新購自宅房屋,土地現值500萬元,依前述公式計算,500萬-(450萬-50萬)=100萬,大於已繳土增稅50萬,因此,王太太可申請全數退回50萬土增稅。

而另外一位陳先生,出售自宅移轉現值為450萬元,且繳納土增稅50萬元,新購自宅土地現值為430萬元,以公式計算:430萬-(450萬-50萬)=30萬,雖小於已繳土增稅,但仍可申請退稅30萬元。

另一位朱小姐出售自宅移轉現值是450萬,已繳土增稅50萬,新購自宅土地現值390萬,390萬-(450萬-50萬)=-10萬,由於所得餘額為負數,因此無法申請退稅。


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