稅稅唸學堂/他賣預售屋，國稅局卻認定為成屋交易，直接適用45%稅率

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岳先生（化名）110年3月向建商買了一戶預售屋，4月轉賣，一個月轉手賺了300萬元。他認為自己應該適用舊制，計算財產交易所得併入綜合所得報稅，但建商禁止換約，只能等7月交屋後，移轉所有權給買方，沒想到北區國稅局認定這是成屋交易，且持有期間不到一年，以45%稅率課房地合一稅，開單121.5萬元。

北區國稅局這樣核：

〔（2,100萬元售價-1,800萬元買價）- 30萬元設算費用-土地漲價總數額0〕×45%稅率＝121.5萬元房地合一稅

北區國稅局官員說，還好，岳先生聽從土地代書的勸告，先主動申報房地合一稅，再爭取權益，「岳先生有報房地合一稅，買、賣價都確實，沒有裁罰。」

內政部的「平均地權條例」已在立法院一讀，如果完成三讀，禁止預售屋轉售，建商只接受二親等以內親屬換名，官員指出，可能還會出現和岳先生一樣的納稅人，弄不清楚應負擔的稅負。

國稅局認定成屋買賣 

話說從頭。岳先生110年3月以1,800萬元向建商買了一戶預售屋，適逢政府打炒房政策如火如荼，4月立法院三讀通過房地合一2.0，納入預售屋交易，自110年7月1日起實施。岳先生決定跟隨大流，反手賣出，4月就找到買家，雙方簽約。

岳先生以為自己即時避開房地合一2.0了，可是，並沒有。

都在實施前簽約交易了，為什麼避不開？北區國稅局官員說：「確切的說，是預售屋的交易根本沒完成。」

去年在房地合一2.0實施前，出現一波預售屋抛售潮，剛好碰上疫情嚴峻，實施三級警戒，有建商延緩換名作業，詢問電話湧入國稅局、財政部。後來財政部宣布，買賣日期依買賣契約訂定日認定，而不是按建商完成換名日期認定。

後來發布的房地合一課徵所得稅申報作業要點，第3點至第5點規定，預售屋交易的持有期間，自購入時買賣契約訂定日計算至出售時買賣契約訂定日。

岳先生就是依據作業要點規定，主張自己賣出時間點是110年4月，在預售屋納入房地合一2.0之前，不適用房地合一稅。

關鍵：建設公司不願換約

北區國稅局官員說，預售屋交易是三方交易，建設公司不認帳，這交易就不能算。「還需經建設公司同意換約，」等換了名，買方才取得向建設公司請求移轉完工後房地所有權的權利。而岳先生並沒有在建設公司那邊，把自己的名字換成買方的名字。

回到前面的作業要點所講的，官員說，認定交易日期以買賣契約為準，但是要完成換名作業才算完成交易。岳先生4月交易，只要疫情紓解後完成換名，即便這換名作業直至110年7月以後完成，國稅局都認定交易是在4月。

岳先生為什麼不去換名呢？官員說，因為建設公司禁止換約。岳先生和建設公司簽約買預售屋時，建設公司在契約中就明訂了禁止換約。

至此，北區國稅局官員說：「岳先生這一件根本不是預售屋買賣。」

那是什麼？既然建設公司禁止換約，岳先生和買方是這麼交易的，合約做了特別約定，等到交屋，岳先生取得不動產所有權之後，再交付，還做履約保證，安排好金流，買方先付訂金給岳先生，等到買方過戶取得所有權後，再交付完2,100萬元。

很快就交屋了，岳先生幾個月後就取得所有權，同年7月交屋，8月完成所有權移轉。官員說，在岳先生取得所有權後，雙方撤掉預售屋時簽訂的契約，重新簽訂一份成屋買賣契約。

所以，官員說：「這是成屋買賣。」而岳先生在110年7月取得所有權，8月移轉，「持有期間不到一個月」，持有期間兩年以內適用45%的稅率。

同一年取得、賣出，土地公告現值沒有變化，土地漲價總數額是零。岳先生拿不出仲介費用憑證，採用設算費用，2,100萬售價×3%費用率=63萬元，設算費用採上限30萬元。

岳先生原本向北區國稅局主張所賺的300萬元適用財產交易所得，以前年度扣免額扣一扣，沒什麼綜合所得淨額，估計110年度加上300萬財交所得，綜所稅稅率級距跳上30%，應稅金額約52萬元。

還好，北區國稅局官員說，還好岳先生聽從土地代書的話，前來申報了房地合一稅，岳先生告訴國稅局，土地代書也不確定是適用房地合一稅、還是財交所得，建議先報房地合一稅，頂多就報錯了而已，至少不會受罰。

本來岳先生想申請復查，想爭取一下，後來打消念頭，也繳了房地合一稅。