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稅稅唸學堂/他賣預售屋,國稅局卻認定為成屋交易,直接適用45%稅率

本文共1675字

經濟日報 記者徐碧華/台北報導

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圖片來源:freepik.com
圖片來源:freepik.com

岳先生(化名)110年3月向建商買了一戶預售屋,4月轉賣,一個月轉手賺了300萬元。他認為自己應該適用舊制,計算財產交易所得併入綜合所得報稅,但建商禁止換約,只能等7月交屋後,移轉所有權給買方,沒想到北區國稅局認定這是成屋交易,且持有期間不到一年,以45%稅率課房地合一稅,開單121.5萬元。

北區國稅局這樣核:

〔(2,100萬元售價-1,800萬元買價)- 30萬元設算費用-土地漲價總數額0〕×45%稅率=121.5萬元房地合一稅

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北區國稅局官員說,還好,岳先生聽從土地代書的勸告,先主動申報房地合一稅,再爭取權益,「岳先生有報房地合一稅,買、賣價都確實,沒有裁罰。」

內政部的「平均地權條例」已在立法院一讀,如果完成三讀,禁止預售屋轉售,建商只接受二親等以內親屬換名,官員指出,可能還會出現和岳先生一樣的納稅人,弄不清楚應負擔的稅負。

國稅局認定成屋買賣 

話說從頭。岳先生110年3月以1,800萬元向建商買了一戶預售屋,適逢政府打炒房政策如火如荼,4月立法院三讀通過房地合一2.0,納入預售屋交易,自110年7月1日起實施。岳先生決定跟隨大流,反手賣出,4月就找到買家,雙方簽約。

岳先生以為自己即時避開房地合一2.0了,可是,並沒有。

都在實施前簽約交易了,為什麼避不開?北區國稅局官員說:「確切的說,是預售屋的交易根本沒完成。」

去年在房地合一2.0實施前,出現一波預售屋抛售潮,剛好碰上疫情嚴峻,實施三級警戒,有建商延緩換名作業,詢問電話湧入國稅局、財政部。後來財政部宣布,買賣日期依買賣契約訂定日認定,而不是按建商完成換名日期認定。

後來發布的房地合一課徵所得稅申報作業要點,第3點至第5點規定,預售屋交易的持有期間,自購入時買賣契約訂定日計算至出售時買賣契約訂定日。

岳先生就是依據作業要點規定,主張自己賣出時間點是110年4月,在預售屋納入房地合一2.0之前,不適用房地合一稅。

關鍵:建設公司不願換約

北區國稅局官員說,預售屋交易是三方交易,建設公司不認帳,這交易就不能算。「還需經建設公司同意換約,」等換了名,買方才取得向建設公司請求移轉完工後房地所有權的權利。而岳先生並沒有在建設公司那邊,把自己的名字換成買方的名字。

回到前面的作業要點所講的,官員說,認定交易日期以買賣契約為準,但是要完成換名作業才算完成交易。岳先生4月交易,只要疫情紓解後完成換名,即便這換名作業直至110年7月以後完成,國稅局都認定交易是在4月。

岳先生為什麼不去換名呢?官員說,因為建設公司禁止換約。岳先生和建設公司簽約買預售屋時,建設公司在契約中就明訂了禁止換約。

至此,北區國稅局官員說:「岳先生這一件根本不是預售屋買賣。」

那是什麼?既然建設公司禁止換約,岳先生和買方是這麼交易的,合約做了特別約定,等到交屋,岳先生取得不動產所有權之後,再交付,還做履約保證,安排好金流,買方先付訂金給岳先生,等到買方過戶取得所有權後,再交付完2,100萬元。

很快就交屋了,岳先生幾個月後就取得所有權,同年7月交屋,8月完成所有權移轉。官員說,在岳先生取得所有權後,雙方撤掉預售屋時簽訂的契約,重新簽訂一份成屋買賣契約。

所以,官員說:「這是成屋買賣。」而岳先生在110年7月取得所有權,8月移轉,「持有期間不到一個月」,持有期間兩年以內適用45%的稅率。

同一年取得、賣出,土地公告現值沒有變化,土地漲價總數額是零。岳先生拿不出仲介費用憑證,採用設算費用,2,100萬售價×3%費用率=63萬元,設算費用採上限30萬元。

岳先生原本向北區國稅局主張所賺的300萬元適用財產交易所得,以前年度扣免額扣一扣,沒什麼綜合所得淨額,估計110年度加上300萬財交所得,綜所稅稅率級距跳上30%,應稅金額約52萬元。

還好,北區國稅局官員說,還好岳先生聽從土地代書的話,前來申報了房地合一稅,岳先生告訴國稅局,土地代書也不確定是適用房地合一稅、還是財交所得,建議先報房地合一稅,頂多就報錯了而已,至少不會受罰。

本來岳先生想申請復查,想爭取一下,後來打消念頭,也繳了房地合一稅。

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