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房屋稅怎麼算?首購族節稅祕訣大公開

提要

【2022報稅必知】房屋稅怎麼算?首購族節稅秘訣大公開!

圖/pixabay
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本文共2202字

DailyView網路溫度計 文/陳盈蓉

首購族該怎麼報稅才省錢呢?想要節稅這些細節都要注意!

從無殼蝸牛晉身從有殼族,5月報稅季不僅要申報綜合所得稅,有房族也需申報房屋稅,只不過才剛買房的首購族若想省稅該怎麼做?該用標準還是列舉?房貸利息能抵稅?房屋稅又怎麼算?看完這篇讓你秒懂怎麼省錢報稅!

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一、房屋稅課稅時間?

每年從5月1日起至5月31日止,是民眾綜合所得稅及營利事業所得稅結算申報及繳納期間,俗稱5月為報稅季。但考量到疫情從4月中旬起,確診人數不斷攀升,財政部擔心申報人潮衍伸疫情擴散,決定110年的綜所稅申報截止期限,展延為5月1日至6月30日。

而房屋稅則一年繳一次,目前是跟著每年5月報稅季申報,課稅期間是由前一年7月1日至當年6月30日止,若未滿一年則按月依比例課稅。以2022年為例,開徵房屋稅的課稅所屬期間為110年7月1日起至111年6月30日止。

二、房屋稅是什麼?

簡單來說就是對「房屋所有人」所課徵的財產稅。而房屋除了一般認定的房子外,也包含固定於土地上的建築物,像是頂樓加蓋、車庫、夾層屋等有供住宅、工作、營業使用之建築改良物,即便是無照違章建築,仍會被課徵。

三、房屋稅怎麼算?什麼是房屋課稅現值?

由於房屋稅屬於地方稅,在政府規定的稅率範圍內,地方政府可以分別訂定房屋稅徵收率,而此稅率是根據房屋實際使用情況,採「按月」適用不同稅率計算。

根據財政部的解說,民眾應繳的房屋稅計算方式為:

應納稅額=房屋課稅現值 × 稅率

而「房屋課稅現值」是政府依據《房屋稅條例》第10條規定,請各縣市依規定找民意代表、建築、營造等專門人員組成「不動產評價委員會」去核計房屋現值,目前固定每三年會重新評定一次,會再依「折舊率」遞減它的評定價值,是房屋稅及契稅的計算依據。

它的計算方式為:

房屋課稅現值= 核定單價 × 面積 ×(1 - 折舊率 × 折舊年數)× 房屋街路等級調整率(路段率)

基本上坪數越大、屋齡越新、地段越優、樓層越高、建材越好,評定現值就會越高,民眾若想知道房屋現值,可以向房屋所在地的稅捐稽徵機關查詢。

四、房屋稅怎麼節稅?有沒有自住是關鍵

由於房屋稅率是根據房屋實際使用情況去計算,目前若是自用住家稅率是1.2%、非自用住家1.5%~3.6%、非住家非營業用1.5%~2.5%、非住家營業用3%~5%,因此房子是不是自住,有沒有營業用,都會影響到稅率的高低。

不過想要享有1.2%自住優惠稅率,還是得滿足以下三個條件才能申請:

1.房屋無出租使用

2.供本人、配偶或直系親屬實際居住

3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

如果本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋超過3戶,且實際都是無出租、自用使用,那麼以台北市為例,民眾可以挑選3間房屋課稅現值較高的作為1.2%自住稅率計算,其餘房屋則依據「非自住房屋」的稅率去計算課稅。

另外,也因為房屋稅是按月課徵,因此,民眾若房屋使用有任何變更,切記一定要在當月15日前申請,比如說房子本來是營業用,後來變更改為住家用,那麼只要在當月15日前申請變更,當月的稅率就會變成住家用的課徵;若是當月16日之後申請變更,則當月的稅率還是會根據原本的稅率計算,下個月才會改成新的稅率。

五、房貸利息也能抵稅?

購屋借款利息又稱「房貸利息」,如果民眾買房有繳房貸,並符合自住、無出租條件,那麼房貸利息就能用來扣繳所得稅,最高扣除額可達30萬,只不過所得稅扣繳,有分標準與列舉,民眾若想利用房貸利息來扣繳,仍有需多細節事項要注意。

1.確定要用「列舉扣除額」or「標準扣除額」

綜合所得稅的扣除額有「標準扣除額」和「列舉扣除額」之分,民眾可自由擇一申報。以標準扣除額來說,單身者額度12萬、夫妻合併申報24萬,民眾不需提供任何證明,即可直接扣除。

而列舉扣除額則必須逐項提供相關的檢附單據,比如保險費、醫藥費、房貸利息、捐贈、政治獻金等列舉申報。若民眾發現列舉出來的扣除金額,有超過標準扣除額12萬或24萬,那麼選擇列舉扣除會比較划算。

2.須扣除存款利息所得

想要申報房貸扣除額的民眾一定要注意,若同一年也有申報「儲蓄投資特別扣除額」,那麼列舉扣除額時,就要將房貸利息減去自己的銀行利息收入,剩下的餘額(扣除額最高上限30萬)才能列舉進去節稅。

舉例說明,去年房貸利息共60萬,存款利息所得有10萬,必須先60萬-10萬,算出房貸利息餘額為50萬,但因扣除額最高上限是30萬,因此就會以30萬做為扣除額申報,沒有超過30萬,則以實際金額申報。

3.必須設籍自住使用且限一屋抵扣

想要列舉房貸利息作為所得稅的扣除額,房屋必須是「自用住宅」,而且必須登記在納稅人、配偶或扶養親屬名下(以有沒有辦妥戶籍登記來認定),若拿去出租或營業用,就不能列舉房貸利息扣除額。

另外每戶可列舉扣除的房貸利息以「一屋為限」,不管是本人、配偶或撫養親屬名下超過2戶房子,還是將兩戶相鄰房子打通,也都是只能選擇一戶作為房貸利息列舉扣除。

4.列舉房屋租金支出、房貸利息需擇一

所得稅申報列舉扣除也能將租金支出列入,只是有房族要注意,倘若你同時有在外租屋的需求,那麼在房屋租金支出(上限12萬)與房貸利息列舉上,必須擇一選擇,不能同時申報扣除。

以上是針對首購族可以怎麼省稅的建議,其實關鍵在於要會善用「免稅額」、「扣除額」,但這兩點又有很多條件限制,因此如何做到最大節稅效益,民眾都得事前做好功課!

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