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稅稅唸學堂/銀行鑑價1.5億,公司卻以8,000萬賣屋,國稅局補徵營業稅309萬

個人賣房子不用開發票,但公司賣房子要開發票,由於不動產價格高,公司售屋是各國稅局營業稅的查核重點。 報系資料照
個人賣房子不用開發票,但公司賣房子要開發票,由於不動產價格高,公司售屋是各國稅局營業稅的查核重點。 報系資料照

本文共1240字

經濟日報 記者徐碧華/台北報導

久興公司(化名)也做建築,民國103年蓋好台北市一棟華廈,最後一戶在106年賣掉。買家是貸款購屋,銀行鑑價房屋值1.5億元,哇,這是一戶豪宅。台北國稅局發現不對,因為久興公司開出的發票,房屋銷售價格是8,000萬元,官員說:「差太多了。」最後依1.45億元時價調整,補徵309萬多元營業稅。

久興公司向國稅局說明,這戶「很特殊」,才會賣這麼久,因此房屋價格較低。台北國稅局官員指出,該房屋帳載未折減餘額1.4億元,差一點點才到1.4億元,就以1.4億元說明。建造成本是1.4億多元,1.4億元是提了折舊後的金額。

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官員強調:「自己帳載1.4億元,發票開8,000萬元,銷售價格低於建造成本,這不合理,原則上不會有人做虧本生意。」

國稅局判斷,應該是房屋、土地價格拆分不合理,久興拆分土地的售價偏高,而房屋偏低。國稅局雖有所判斷,仍要求久興要求說明「怎麼個特別法」,以免誤判。久興公司後來卻沒有動靜。國稅局就結了這復查案,發公文說明補稅的調整依據。

1.4億成本卻只賣8000萬 國稅局起疑

官員說:「這類案子不算漏報,只是調整,不罰。」

個人賣房子不用開發票,但公司賣房子要開發票,由於不動產價格高,公司售屋是各國稅局營業稅的查核重點。

官員說,一般公司賣不動產,只就售屋部分開發票,土地部分免營業稅不用開,但久興公司兼營建築,發票的開法不同,土地部分也要開,只不過,土地銷售免營業稅,所以稅額是零。久興公司賣這一戶房地總價3億元,分別開立房屋銷售價格8,000萬元及土地銷售價格2.2億元的統一發票。

 

國稅局算給你看

8,000萬元是含稅的價格,繳的營業稅是380萬9,524元。

〔8,000萬元÷(1+5%)〕×5%=380萬9,523.81元

官員說,營業稅的小數點後面四捨五入,久興公司繳了380萬9,524元營業稅

那台北國稅局怎麼補徵調309萬多元營業稅呢?稅法怎麼規定的呢?

官員表示,是根據加值型及非加值型營業稅法(營業稅法)第17條:營業人以較時價顯著偏低價格銷售房屋而無正當理由者,稽徵機關得依時價認定其銷售額,調整補徵營業稅。「和時價比較,久興的8,000萬明顯偏低。」

時價認定有9種

時價是什麼價?依財政部96年9月13日台財稅字第09604539250號令規定,時價可依九種價格認定,實務上,「不會同時可以找出九種價格,通常只能找出其中兩、三種。」解釋令規定,找出數種時價,可以其平均數認定。

台北國稅局找到其中的兩種,一種是買方貸款銀行的鑑價,房屋部分鑑價1.5億元,一種是久興公司的帳載,是提列折舊後的餘額1.4億元,兩者平均數是1.45億元。「1.45億元就是國稅局認定的時價。」

於是國稅局依時價與久興開發票金額的差額,計算該補繳的營業稅309萬5,238元。

[(1.45億元-8,000萬元)÷(1+5)]×5%=309萬5,238元

官員說,國稅局依時價,將久興的房屋銷售額調高6,500萬元。這6,500萬元是含稅的,必須先還原成未含稅的,再按5%算該補的營業稅。

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