• 會員中心
  • 訂閱管理
  • 常見問題
  • 登出

稅稅唸學堂/賣農地工廠,董娘主張被借名,成功甩掉房地合一稅

有董娘因為公司不能買農地,借名買地,結果被國稅局查到要她補稅。農地示意圖,非新聞事件。 報系資料照
有董娘因為公司不能買農地,借名買地,結果被國稅局查到要她補稅。農地示意圖,非新聞事件。 報系資料照

本文共1527字

經濟日報 記者徐碧華/台北報導

高太太(化名)的老公是一家公司負責人,公司買下一處農地工廠,因為公司不能買農地,借名登記在高太太的名下。後來,賣掉農地工廠,中區國稅局要課她房地合一稅,台中稅務局也要高太太補繳房屋稅。高太太趕快出面,說明自己只是被借名,國稅局轉向公司開徵營業稅、營利事業所得稅,補罰公司1,100多萬元。

賣農地工廠怎麼課稅?這是一個實際的個案。來從高太太賣掉農地工廠時說起,看看稅捐機關怎麼做?高太太為什麼選擇承認借名?

推薦

高太太在108年賣掉名下的農地、和在農地上蓋的廠房,從簽訂的買賣契約看,成交價格是6,000萬元,土地、廠房沒有分開算,一個總價成交。中區國稅局官員說,真正的成交價格比6,000萬元多一些,為方便說明,去其尾數。

農地是在102年買進,辦了過戶。農地上的廠房,國稅局官員說,則是106年才過戶,並表示買進的是未辦保存登記的廠房,表明廠房在106年之前已經存在,蓋廠房的前一手在廠房蓋好之後沒有辦登記。

台中稅務局要求高太太除了土地增值稅之外,還要把廠房的契稅、兩年房屋稅給繳了,才准農地、廠房一併過戶給買家。高太太依要求,把稅繳了。國稅局官員說:「契稅加兩年的房屋稅,稅額並不高,高太太沒有異議。」

地方稅捐機關辦完之後,案件資料交換給中區國稅局。中區國稅局一看,廠房在106年過戶給高太太,108年過戶給新買家,適用房地合一稅,持有期間未超過兩年,適用35%稅率。高太太沒有申報,國稅局請她來說明。

公司無法買農地 董娘借名買地

高太太表示,廠房是在106年間用30萬元買下的,廠房不值什麼錢。國稅局向高太太指出,地方稅捐機關現場去看了,農地工廠很大間,估計建造成本應該要不少錢,賣價不可能低。高太太表示,有好幾次擴建,但她提不出成本憑證。高太太未申報房地合一稅,除了補稅,還要處罰。

後來,高太太向中區國稅局主張,買賣農地、工廠都是他老公公司的事,她只是借個名,因為公司不能買農地,而且個人買農地也有資格的限制。

中區國稅局緊接著找公司來說明,同時查公司資金流程。確認高太太是被借名的。買的錢由公司支出、賣的錢也進公司的帳,賣農地的土地增值稅、後來追繳的契稅和房屋稅,都是公司出的,當然廠房擴建也是公司出的錢。

官員說:「我們核實認定。」所以,找公司課稅,不課高太太房地合一稅了。

公司承認借名的事,提示買賣合約書等資料。公司於102年間以4,000萬元向個人買進台中市一塊農地、106年間以30萬元向一家公司購買該農地上未辦保存登記廠房,房地均借名登記於高太太名下。

於是國稅局核算公司的稅,官員指出,對公司來說,這農地、工廠買賣就不是不動產買賣,而是債權買賣,這債權是不動產登記請求權。涉及的不是是所得稅,還有營業稅。

國稅局算給你看

第一、要按出售價格開立統一發票。公司108年營所稅結算申報,在損益表的營收調節說明,填載出售資產600萬元,表示已開出600萬元發票。於是按合約書出售的6,000萬元減去600萬元,有5,400萬元未開發票,補營業稅270萬元。

5,400萬銷售額×5%營業稅率=270萬元營業稅

第二、在營所稅中要申報這筆資產(債權)的銷售所得。補營所稅320萬元。

出售該債權收入6,000萬元-減4,030萬元成本-相關費用370萬元(擴建、修繕、仲介費、土地增值稅等)=所得額1,600萬元

1,600萬元×20%營所稅稅率=320萬元營所稅

官員指出,從公司帳上發現,公司102年買下農地時,上面已蓋了一間小工廠,從102年起,有多次擴建。既然核實認定,102到106年過戶前的工廠修繕和擴建支出,也准予認列成本。

官員說,該公司要罰,已移送裁罰。按過去經驗,營業稅、營所稅都會各罰所漏稅額的一倍。罰款要590萬元。

更多不動產稅務難題攻略》搶先試聽

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容

延伸閱讀

上一篇
83.4萬名勞退自提族注意 今年報稅最多可減稅2.1萬元
下一篇
報稅倒數兩天 還有約36萬戶未申報

相關

熱門

看更多

看更多

留言

完成

成功收藏,前往會員中心查看!