• 會員中心
  • 訂閱管理
  • 常見問題
  • 登出

稅稅唸學堂/顧太太以為的大屋 國稅局定義為小屋 重購退稅沒了

國稅局指出,大小屋比的不是面積,比的是價格;而且不管土地部分,精確的說是比「房屋的價格」。 報系資料照
國稅局指出,大小屋比的不是面積,比的是價格;而且不管土地部分,精確的說是比「房屋的價格」。 報系資料照

本文共1356字

經濟日報 記者徐碧華/台北報導

顧太太(化名)住台中烏日區,108年賣出名下透天厝,賣價1,200萬元。隔年在同一區買下更大間的透天厝,花了1,300萬元。買進、賣出的都是自用住宅,顧太太於109年度綜合所得稅申報重購退稅,結果被剔除。中區國稅局說,「顧太太弄錯了舊制大屋、小屋的定義,顧太太以為的大屋,在國稅局定義裡是小屋。」

小屋大屋標準 不是面積 

顧太太申請復查,自認符合「小換大」規定,她還特別注意了,面積小的、換成面積大的,低總價換成高總價。中區國稅局指出,大小屋比的不是面積,比的是價格;而且不管土地部分,精確的說是比「房屋的價格」。顧太太賣出的房屋價額是132.2萬多元,買進的價額只85萬多元,是大換小,不符舊制小換大的重購退稅要求。

推薦

中區國稅局官員說,納稅人大抵對舊制重購退稅都記得要「小換大」、記得要是自用住宅。重購退稅不僅可以退土地增值稅,還可以退房屋財產交易所得的綜所稅額。顧太太的土地增值稅退了,綜所稅的部分不能退。還好,顧太太申請扣抵的稅額是1萬400元,稅額不大。

官員補充,房地合一稅對重購退稅的規定放寬了,小換大、大換小都可以退,只是如果是大換小,只能按比例退。而這裡的大、小定義,指的是買賣金額。房地合一新制和舊制的重購退稅條件有些不一樣。

顧太太出售的透天厝是105年以前買進的,買了很多年了,適用舊制,她按「108年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」設算房屋財產交易所得。烏日區按房屋評定現值的13%計。房屋評定現值是40萬元,算下來財交所得是5.2萬元,併入綜合所得計稅。顧太太當年度適用稅率是20%,因賣房而增加的稅額是1萬400元。

國稅局算給你看

40萬房屋評定現值× 13%=5.2萬房屋財產交易所得

5.2萬×20%=1萬400元綜所稅稅額

今年申報109年綜所稅時,顧太太檢具相關資料,申報重購退稅,退稅額1萬400元。

中區國稅局官員說,顧太太檢具的成交資料,都只有「總價」,沒有拆分土地成交金額和房屋成交金額,不能直接拿房屋成交金額來比大、小屋。國稅局必須先幫忙拆分。

怎麼拆?以房屋評定現值為分子,「房屋評定現值+土地公告現值」為分母,就可以計算出房屋所占比率,再拿這個比率乘以總價,即得出房屋的價額。

國稅局算給你看

賣出的透天厝房屋價額這麼算:

1,200萬元售出總價×〔房屋評定現值40萬元/(房屋評定現值40萬元+土地公告現值323萬元)〕=132.23萬元房屋價額

買進透天厝房屋價額這麼算:

1,300萬元買進總價×〔房屋評定現值35萬元/(房屋評定現值35萬元+土地公告現值494萬元)〕=86.01萬元房屋價額

賣出的房屋價額132萬多比買進的86萬多高,是大換成小,剔除重購退稅。

如果顧太太這麼做,中區國稅局官員指出,在賣出和買進透天厝的契約中拆分房屋和土地的價金,例如都採二、八拆分,房屋占兩成、土地占八成,1,300萬元總價拆成房屋260萬元、土地1,040萬元,而之前賣出的拆成房屋240萬元、土地960萬元,就符合小換大的規定了。「但是必須買進、賣出兩份契約,在簽約的時候就拆分房、地價格。」

如果顧太太等到買房時,才想要補救,只是在買進契約拆分房地價格。官員說,那就無濟於事。因為「比較基準必須一致」,不能拿一個拆分的房屋價額去比一個用設算來拆分的價額。

更多不動產稅務難題攻略》搶先試聽

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容

延伸閱讀

上一篇
稅稅唸學堂/老爸走後只留一房,四子女這麼分,省稅又圓滿
下一篇
稅稅唸學堂/遺產現金被領走,為啥用公設保留地抵繳不行?

相關

熱門

看更多

看更多

留言

完成

成功收藏,前往會員中心查看!