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他繼承媽媽千萬房,轉售還倒賠12.5萬?專家傳授四招解套「房地合一稅bug」

2021-07-01 07:45任性出版 作者:胡碩勻
房地合一
  • 銀行
  • 所得稅

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay

編按:上班族都以為自己領的是死薪水,賺的錢逃不過國稅局法眼,甚至以為節稅是有錢人才要做的事,但天天在幫老闆做節稅規劃的信達聯合會計師事務所所長胡碩勻說,變有錢的第一步就是懂節稅,因為節稅跟收入多寡無關,是一種你對自己財富配置的布局,領死薪水的上班族更需要,以下文章摘自作者著作《節稅的布局》:

王媽媽買了一間總價1,000萬元的房子,貸款750萬元,王先生繼承3年後,想以原價1,000萬賣掉,結果稅的問題讓王先生嚇了一大跳!房地合一稅計算如下:

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售價1,000萬-王媽媽死亡時之時價250萬=獲利750萬

房地合一稅=750萬元×稅率35%=262.5萬

王先生以1,000萬元賣掉房子,還給銀行750萬元,手上只剩250萬元,根本不夠繳稅。等於他賣房子,不但拿不到分文,還得倒賠12.5萬元。

這問題過去幾年一直被提起,市場形容這是「房地合一稅的Bug」,要是法令不改,問題不能解決。

因此,財政部於2020年7月發布最新解釋函令:

「個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保,向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者,應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分,核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。

「嗣個人交易該房屋、土地,依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得,或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數,且確由該個人實際負擔償還部分,得自房屋及土地交易所得中減除。」

簡單來說,就是出售繼承的房屋時,如果有債務,可以在計算房地合一稅時扣除。

依照剛剛王先生的案例,計算房地合一稅的所得額時,可以再多扣500萬元(獲利250萬)。計算如下:

繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額750萬-繼承時房地現值250萬=500萬

新的法令修改後,王先生就不會有賣繼承來的房子還要倒賠的問題了。不過有幾個條件限制須注意:

1. 房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

2. 被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用,換言之,如果是向民間二胎(按:將不動產抵押設定第二順位給民間金主後取得資金,而第一順位通常是銀行端)借的就不適用。

3. 繼承時,債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值,就不適用。

4. 售後,貸款餘額須由被繼承人償還。如果沒有償還,也不適用。

本文摘自任性出版的《節稅的布局:搞懂所得稅、遺產稅、贈與稅與房地合一稅,你可以合法的少繳稅,甚至一輩子不繳稅。》

作者:胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速董事合夥人暨財務長,擁有中華民國會計師及英國會計師證照CPA,同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師及創業顧問,曾任會計師公會智庫服務委員會委員。

現為《Advisers財務顧問》稅務專欄作家,常為《月旦會計財稅》、《今周刊》撰文,並常接受非凡新聞台、民視、《遠見雜誌》、《錢雜誌》採訪,亦經常受邀至各大企業及學校演講。

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房地合一 銀行 所得稅

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