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2021聰明報稅篇》阿公的農地上蓋房子,算是農舍嗎?

2021-04-27 23:26財經傳訊 作者:鄭惠方(艾蜜莉會計師)
農業
  • 所得稅
  • 地價稅
  • 農地
  • 土地增值稅

特殊土地的稅務議題

談過一般不動產的稅務議題,這裡的重點會放在農舍、公共設施保留地、土地被徵收如何課稅上。基本上稅法中與農業有關的稅負都非常輕,例如綜所稅的「自力耕作、漁、牧、林、礦之所得」本質上免稅、農業用地目前也免徵田賦。另外如果配合國家建設提供土地,政府也會給予不少稅務優惠。基於上述說明,農舍、公共設施保留地、土地徵收同樣適用很多租稅減免規定。

阿公的農地上蓋房子算是農舍嗎?

依照《農業發展條例》規定,只有農民才可以申請興建農舍,而目前具有以下三種資格之一就算是農民:

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1. 有加保農民健康保險者。

2. 全民健康保險第三類保險人,如農會、水利會會員,或是年滿15歲以上的農業工作者。

3. 申請興建農舍時,檢附農業生產佐證資料者。

除符合農民的資格外,申請興建農舍還要符合以下條件:

1. 申請人須年滿20歲,或未滿20歲但已結婚者。

2. 須符合農用地面積不得小於0.25公頃。

3. 農地所在地和農民戶籍地需在同一縣市,且土地取得和戶籍登記均需滿2年。

4. 申請人無自用農舍。

5. 申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確實供農業使用及屬於未經申請興建農舍者;該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

除了興建農舍有限制條件外,在自有農業用地興建農舍有滿5年才能移轉的限制,但因繼承或法院拍賣而移轉者,不在此限。

了解這些《農業發展條例》的相關規定非常重要,因為出售的標的物必須符合條例的規定,才算是法律上認可的「農舍」,進而適用稅法上的優惠規定。

出售農舍要繳所得稅,出售農地可不繳土增稅及所得稅

無論何時取得、出售農舍,交易所得均適用舊制課稅,將房屋交易所得計入綜所稅;而個人移轉農用農地給自然人,或依法律變更為非農業用地,如符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅,另經地方稅捐稽徵機關核准以後,土地交易所得稅免納所得稅。當然,若有交易損失,也不適用個人土地交易損失減除的規定。

出售農地無論有無漲價,應先向縣市政府或鄉鎮市公所申請「農業用地作農業使用證明書」,並向地方稅務局申請不課徵土地增值稅,取得「土地增值稅不課徵證明書」後,其土地交易所得始免納所得稅。

農舍要繳房屋稅嗎?

房屋稅是以定著於土地上的各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。農舍也是房屋的一種,原則上仍屬於房屋稅課稅範圍,但視房屋實際使用情形決定是否應繳房屋稅。

農舍如果是「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍或專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等作農業使用的房屋」,就可依《房屋稅條例》第15條規定申請免徵房屋稅;但如果農舍是「供營業、住家使用或空置時」,仍應課徵房屋稅。

農地要繳地價稅嗎?

土地所有人持有土地期間,必須繳納地價稅或田賦。課徵田賦的要件為「農地農用」,興建合法農舍仍算是農地農用,要課徵田賦,不課地價稅。由於田賦已於民國76年停徵,目前仍未恢復。

不過,若農舍變更為營業用或增建房舍、圍牆、景觀等與農業經營無關設施,就不符合「農用」的要件,此時農地也要課地價稅。

阿公的公共設施保留地

公共設施用地,是指依《都市計畫法》規定之程序及劃設之公共設施用地,例如:道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地等用地類型。

公共設施保留地是在都市計畫中被劃為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等的公共設施用地,但政府尚未徵收者。因為公共設施保留地的使用收到限制,這類土地持有者的稅負就比較輕。一塊空地被劃進保留範圍後,就只能繼續維持原來使用情形,或改為對計畫所定用途影響比較小的使用方式。

與公共設施保留地有關的稅負主要有:(1)所得稅、(2)土地增值稅、(3)地價稅、(4)遺產稅及贈與稅。

所得稅:無論適用新、舊制都免稅

舊制的房地交易規定中僅對房屋交易所得課稅,所以公共設施保留地被徵收或是徵收前移轉,當然也就不用課所得稅。新制房地合一方面,土地被徵收或是尚未被徵收前移轉,同樣免徵所得稅。

另外,公共設施保留地被徵收時,除了會按照公共設施保留地之平均公告土地現值給予補償金(免所得稅),必要時可加成補償。在加成補償部分同樣也不課所得稅。

土地增值稅:被徵收或移轉時均免稅

移轉公共設施保留地時,土增稅規定與所得稅規定類似。無論是被徵收、被徵收前移轉,皆免徵土地增值稅。

地價稅:使用方式決定稅率

公共設施保留地的地價稅稅率高低,取決於如何使用這塊地。

在保留期間仍作為建築使用,稅率6‰;若符合地價稅自用住宅用地條件,稅率是2‰;未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。

遺產稅及贈與稅:繼承或直系親屬、配偶間贈與皆免稅

《都市計畫法》中明訂,因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。不過仍應計入贈與總額及遺產總額後再扣除。

阿公的土地被徵收了!

上一小節有提過,公共設施保留地被徵收,免所得稅和土地增值稅。其實所有土地只要被徵收,所收到的補償金或加價補償都免納所得稅。與土地移轉有關的稅負還有土地增值稅,若是被徵收也不用繳納土增稅。

要是被徵收的土地上還有土地改良物、建築改良物、農作改良物等,政府還會另外給予補償,而這種針對改良物的補償,國稅局認為屬於損害賠償性質,不算所得,也就不用課綜所稅。

本文摘自財經傳訊出版的《艾蜜莉會計師教你聰明節稅 (2021年最新法規增訂版):圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅》

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財經傳訊

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