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包租公所得稅申報面面觀 一次看懂

2019-05-06 09:13經濟日報 勤業眾信聯合會計師事務所 賴永發提供

近年來房地產交易市場降溫,部分房地產投資者乾脆把房屋整修當起包租公、包租婆,隨著報稅季節來臨,租賃所得如何申報才能聰明節稅?有哪些注意事項?

土地or房屋出租 課稅大不同

租賃所得之計算,除了以租金收入43%作為必要費用予以減除外,對於出租房屋是向銀行貸款購置而來的包租公而言,若能取得及保留憑證,逐項列舉房屋的折舊、裝修費、房屋稅、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付的利息等費用,可能更為省稅。

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提醒注意,如果是單純土地的租賃收入,不能扣除43%必要費用,只能列報該土地地價稅,若該出租土地是向銀行專案借款購得,且能舉證借款資金是直接用於購置該土地,也可列報該專案借款利息支出。

不過,實務上國稅局對於借款用途常存疑義,若民眾無法清楚明確舉證,列報的利息支出也可能被國稅局剔除。

此外,承租人代出租人履行各項義務,例如由房客負擔房屋稅、水電費、租金所得稅或二代健保補充保費等稅費,實質為房東出租財產收取的對價,應與現金租金合計申報租賃收入。

無償出租給他人 須附證明

而許多民眾會將房屋無償借給親戚朋友使用,提醒注意,將房屋無償借給配偶及直系親屬以外的其他人居住者,在申報時須檢附經雙方當事人以外的二人證明,確實是無償借用及法院或民間公證人公證的無償借用契約影本,且該房屋借用人沒有供營業或執行業務者使用。

假如沒有上述契約,遭國稅局查獲,將按照當地一般租金情況計算租賃收入。但若該房屋是無償供本人、配偶或直系親屬設立獨資商號或個人執行業務使用,依規定可免提示無償借用證明,也不會被設算租賃所得。

收取押金 稅不稅?

此外,房屋出租,為防止房客退租後積欠房租或承租期間毀損租賃物設施,實務上房東會預收一筆押金。提醒注意,個人財產出租收有押金,依規定應就押金按郵局一年期存款利率,計算租賃收入。

由於財產出租,不論收取租金或押金,是屬出租人出租租賃物而取得的對價,都應依規定計算租賃所得課稅,不過為了避免重複課稅,財產出租人如能確實證明該押金用途,並已將運用所產生的所得申報,經國稅局查明屬實者,可在前述設算租賃所得範圍內減除已申報的押金運用所產生所得,以其餘額課徵綜所稅。

舉例而言,老王出租一幢房屋,每年租金120萬元,並收取押金30萬元,老王將押金投資購買基金,當年度獲配收益3,000元。老王在申報該年度綜合所得稅時,除120萬元租賃收入外,所收取的押金應設算租賃收入4,110元(30萬元×該年當地銀行業通行之一年期存款利率1.37%),但可扣除運用押金投資所產生的營利所得3,000元,因此老王應申報租賃收入1, 201,110元(1,200,000元+4,110元-3,000元)及營利所得3,000元。

加入社宅包租代管 享優稅

近年來政府為發展社會住宅租屋服務市場,住宅所有權人依住宅法規定將住宅出租給依規定受有機關各項租金補貼者,或出租給主管機關、租屋服務事業轉租及代管,或經由租屋服務事業媒合及代管作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務及幼兒園使用者,在住宅出租期間取得的租金收入,每屋每月在1萬元以內,免納綜所稅。

超過1萬元者,如未能逐項舉證必要損費者,其必要費用標準為應稅租金收入的60%,提醒包租公、包租婆們善用該項優惠措施,除賺取租金收入外又能兼做公益。

專營出租業務 需繳營業稅

近期國稅局經常接獲民眾檢舉,個人以自有房屋或承租他人房屋再出租,從事營利行為。提醒注意,個人以自有少數空置房屋出租,收取租金收入,一般不會構成營業行為,如果個人利用設置店面、辦公處所(包括設置網站)、招牌,或僱用人員來經營出租房屋業務,與一般個人出租餘屋行為已有不同,實質上已構成營利行為,依規定須辦理營業登記,租金收入除歸課個人營利所得繳納綜合所得稅外,還需報繳營業稅,提醒民眾留意,以免被國稅局查獲,補稅罰款。

所得稅 租屋 綜所稅 房地產 營業稅
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