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出售不動產如何報稅呢?

2019-04-24 16:43經濟日報 勤業眾信聯合會計師事務所會計師陳建宏、協理張雅涵

房地合一實價課稅自2016年實施後,不動產取得的時點將會影響出售房地所得的課稅與...
房地合一實價課稅自2016年實施後,不動產取得的時點將會影響出售房地所得的課稅與申報方式。 報系資料照
您去年有賣屋嗎?房地合一實價課稅自2016年實施後,不動產取得的時點將會影響出售房地所得的課稅與申報方式。勤業眾信聯合會計師事務所會計師陳建宏提醒,如果您去年出售2015年12月31日前取得的不動產,這類出售房產交易課稅應適用舊制,亦即出售土地交易所得免稅,而出售房屋交易所得需於出售次年度五月申報綜所稅時一併申報。

出售房屋交易所得的計算,應為房屋出售時的成交價額,減除原始取得成本,以及因取得、改良與移轉該房屋而支付的相關費用後之餘額。如果納稅義務人能提出實際成交價格、原始取得成本、相關費用等證明文件,經過國稅局查明確實無誤的話,就應該按實際成交價額減除成本費用計算。

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在房屋取得成本方面,如果是受贈或繼承而取得的房屋,應以受贈或繼承時核課遺贈稅的房屋評定標準價格為房屋取得成本。如果是買賣取得者,則應以當初房屋購買價款計算成本,若當初並未區分房地價款,則應以取得當時的房地總成交金額,按取得時之房屋評定現值占土地公告現值與房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋的部分作為取得成本。

因取得、改良與移轉該房屋而支付的相關費用方面,可以包含:(1)購入房屋達到可使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等);(2)此房屋登記在自己名下前向金融機構借款的利息;(3)在房屋使用期間中所支付能增加房屋價值或效能,且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;及(4)為出房屋所支付的必要移轉費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)。至於房屋使用期間所繳納的房屋稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,都是屬於使用期間的代價,是不能列為出售房屋費用。

如果納稅義務人僅能提出實際成交價格,而無法提供原始取得成本、相關費用等證明文件,國稅局也無法查得原始取得成本時,可依照財政部2019年2月19日發佈之台財稅第10704702071號函所規定的107年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定,推定計算出售房屋交易所得。

財政部規定,在無法證明原始取得成本的情況下,房地總成交金額在台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他縣市4,000萬元以上者,應以出售的房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占土地公告現值與房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋的部分作為房屋出售收入,並以房屋出售收入之15%計算出售房屋交易所得。房地總成交金額在前揭金額以下者,則依房屋評定現值之一定比例計算出售房屋交易所得,台北市為41%或46%(被認定為高級住宅時),新北市為14%~35%,其他縣市則為8%~26%。

須特別提醒的,因財產交易所得並不會出現在綜所稅查調所得資料中,應由納稅義務人自行計算申報,所以很容易發生漏未申報的情形,再加上國稅局可以從地政機關的房產過戶資料中查得出售資訊,因此納稅義務人務必主動將適用舊制的出售房屋交易所得納入綜所稅申報,以免因漏報而受處罰。

延伸閱讀 》

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納稅義務人 綜所稅 新北市 土地公告現值 會計
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