台商大陸房產過戶子女稅費分析

台商在將大陸房產過戶子女前，應審慎計算相關稅費並進行規劃。

台商將大陸房產過戶給子女，須考慮因素很多，因為大陸的房產分為住房和非住房，轉讓方式有買賣、贈與和繼承，以下只討論住房過戶的成本，在不考慮限購前提下，比較三種不同過戶方式的稅費差異。

一、差異不大的稅費

不同過戶方式的印花稅差異不大，由於個人買賣住房免徵印花稅，只於贈與和繼承房產時要繳納萬分之五印花稅，還可能有優惠，所以印花稅的差異很小。

二、差異比較大的三個稅種

1、契稅

各地契稅稅率有0%、1%、1.5%、2%、3%-5%等不同規定，其中北京、上海、廣東、福建等大部分地方稅率為3%，但不同交易方式契稅又有不同優惠，例如繼承父母房產可免繳契稅；至於贈與、買賣等則常需繳納3%契稅。子女如果是購買家庭第一套住房，且面積在90平米以下契稅為1%，若是90平米以上契稅是1.5%，「北上廣深」之外地方購買家庭第二套住房，以90平米為界限，契稅稅率分別為1%和2%，都不符合以上條件，那契稅就是3%到5%。

2、增值稅

增值稅率包括0%、總額5%、差額5%（售價和買入成本的差額）。子女接受父母贈與房產或繼承父母房產，目前都不需繳納增值稅。若是父母將住房賣給子女，則父母須視情況繳納增值稅，持有房產如果不滿二年，需按交易總金額5%納稅，如果超過二年，並且房子不在「北上廣深」則免繳增值稅。但若是在「北上廣深」，則要繼續區分房子是否為普通住房，若是普通住房則免增值稅，若是非普通住房就要按「差額」繳納5%增值稅。普通住房的定義很嚴格，大概只有「老破小」才可能算普通住房，上海大部分住房交易都要按「差額」繳納5%增值稅。

3、個人所得稅

個人所得稅是最複雜、差別最大的稅種，稅率包括0%、總額1%-3%、差額20%。子女繼承或接受父母贈與房產，雙方都不須繳納個人所得稅，但是子女未來出售繼承或受贈得來的房產，就要嚴格按售價與父母當初買價的差額繳納20%個人所得稅，除非這是子女家庭的唯一住房，且居住滿五年，也就是只要「滿五唯一」就可以免繳個人所得稅。

買賣住房分兩種情況，如果屬於「滿五唯一」可以免繳個人所得稅，但若不符合「滿五唯一」則有兩種計算方法，一是按合同總額的1%-3%繳納，具體比例看各地規定，或是按「差額」的20%繳納，因為稅務局一般不嚴格計較購房成本是否明確，所以買房人有機會選擇對自己最有利的計算方法。

舉例來說，父母在上海花600萬元買入一套非普通住房，滿二年且不是唯一住房，在市價1,000萬元時過戶給子女，後又過二年子女以1,200萬元出售該房產，假設當時也不是子女的唯一住房，在過戶給子女時，如果按1,000萬元買賣，父母和子女的個人所得稅、增值稅、契稅共計要繳納55萬元，但若是贈與，則需繳納30萬元契稅和1萬元印花稅；如果是繼承情況下，就只需要繳納0.5萬元印花稅，並支付不超過3萬元的公證費。

以後當子女出售房產時，購買、受贈、繼承三種情況得來的房產需要分別繳納24萬元、120萬元和120萬元個人所得稅，其他稅費則沒有差別，兩次交易，購買、受贈、繼承三種情況合計稅費分別是79萬元、151萬元和123.5萬元，也就是房產增值越多，三種轉讓方式的稅費差異越大。

如果子女沒有購房資格，那繼承是唯一方法，假設父母的住房過戶給子女後，子女在可預見的將來也只有一套住房，那繼承當然是最佳方案，否則也許買賣才是最節稅的過戶方式。(本文發自上海，網址www.mychinabusiness.com)