• 會員中心
  • 訂閱管理
  • 常見問題
  • 登出

台商大陸房產稅查稅重點

本文共1320字

經濟日報 劉華平(上海富拉凱會計師事務所 中國註冊會計師)

房產稅雖是小稅種,但卻是台商最普遍被查稅的稅種之一。

大陸稅務局根據金稅三期預警提示,常直接要求台商自查或進行稅務稽查,一般來說,只要出現風險預警,十之八九都存在未繳或少繳稅款情形,特別是房產稅、印花稅、土地使用稅等台商不是很重視的的小稅種。

推薦

台商未按規定申報房產稅,會有補繳稅款、加收滯納金和罰款的稅務風險,由於房產稅是以房屋作為徵稅對象,按房產原值或租金收入徵稅,徵稅範圍只限於城市、縣城等地,並不包括農村,如果是按房產原值徵稅,則以房產原值一次減除10%至30%後的餘值,作為計稅依據,又稱為從價計徵,稅率為1.2%,但若房產屬於出租的情形,那就是改以房產租金收入作為計稅依據,又稱為從租計徵,稅率上升十倍為12%。

實務中,台商在大陸被稅務局稽查房產稅的重點如下:

1、房屋租金收入是否如實申報房產稅?

如果台商將應 「從租計徵」的應稅房產,改為「從價計徵」申報或未全額申報,以為稅務系統中已顯示房產稅已申報就沒有風險,這是不正確的誤解,因為稅控系統會比對公司開具房屋租金發票金額,與同期申報房產稅(從租)計稅依據及其金額,就會顯示是否存在少繳房產稅。

2、土地價值是否計入房產原值?

對按照房產原值計稅的房產,財稅〔2010〕121號文規定,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權所支付的價款、開發土地發生的成本費用等。常見台商將土地價值單獨計入無形資產,申報房產稅時,就直接依帳列固定資產的房屋原值作為計稅依據,如此一來就漏掉了土地價值也併入房產原值繳納房產稅。

3、附屬設備和配套設施是否計入房產原值?

為維持和增加房屋使用功能,或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,依國稅發〔2005〕173號文規定,無論會計核算是否單獨記帳,都應計入房產原值繳納房產稅。

實務中,根據《企業會計準則》,台商會將具有不同使用壽命的中央空調、電力設備、採暖設備等單獨入帳,但在申報房產稅時未將該部分金額計入房產原值。

4、地下建築物是否按規定申報?

與地上房屋相連的地下建築,如地下室、地下停車場、商場的地下部分等,按財稅〔2005〕181號文規定,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,並按照地上房屋建築有關規定計徵房產稅,若是出租地下建築,那須按從租計徵原則,台商常誤認地下停車場不屬於房屋,無需繳納房產稅。

5、新建房屋是否按規定申報?

台商委託施工企業新建房屋,按國稅發〔2003〕89號文規定,從辦理驗收手續之次月起計繳房產稅,在辦理驗收手續前已使用或出租、出借,則應按規定計徵房產稅,但實務中,台商對已辦理竣工驗收或交付使用的新建房屋,常常長期掛在建工程,不結轉固定資產已達到不申報房產稅的目的。

6、免租期是否按規定申報?

對於出租房產的情況,如果租賃雙方簽訂的租賃合同,有約定免收租金期限,依財稅〔2010〕121號文規定,可免收租金期間由產權所有人按照房產原值計繳的房產稅,實務中,企業認為房產已出租就應從租計徵,而免租期租金為零所以無需繳稅,這種錯誤的觀念會導致少繳房產稅。

(本文發自上海,網址www.mychinabusiness.com)

※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容

延伸閱讀

上一篇
台商利用大陸增值稅新政增加企業現金流
下一篇
企業所得稅查稅重點分析

相關

熱門

看更多

看更多

留言

完成

成功收藏,前往會員中心查看!