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增值稅、房產稅新規對台商的影響

2021-07-12 01:17經濟日報 劉士龍(富拉凱投資銀行資深財務顧問)
減稅

台商如果有在大陸有空餘廠房要出租,最好和房屋仲介公司等專業化或規模化住房租賃企業合作,才能在10月1日後降低房產稅的稅收成本。

今年10月1日起,大陸增值稅和房產稅將實施新政策,影響台商在大陸出租廠房或房產的稅務規劃。

推薦

1、增值稅

之前一般納稅人如果出租的是在2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按5%稅率繳納增值稅,但如果出租的是在2016年5月1日後取得的不動產,就必須適用一般計稅方法,直接按9%稅率繳納增值稅。

但自2021年10月1日起,如果是住房租賃企業向個人出租住房,將適用簡易計稅方法,並由原本的5%徵收率減稅為按1.5%稅率繳納增值稅,也就是說符合條件的住房租賃企業,在這輪增值稅減稅新規中可直接少繳70%的增值稅款。

如果是住房租賃企業的台商,且出租住房採取的是預收款方式,那增值稅的納稅義務時間必須是收到預收款的當天,但如果簽訂書面合同並確定了付款日期,那納稅義務時間就改以書面合同確定的付款日當天為準,所以很明顯的,住房租賃企業的台商,在稅務規劃上須結合增值稅納稅義務時間,新合約儘量把住房租金的收款時間註明在2021年10月1日後,這樣適用新規情況下就可以降低70%的增值稅款。

其實早在2016年3月,國家稅務總局就發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》,當中就有個體工商戶出租住房按1.5%稅率繳納增值稅,而且在同年6月《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中,也明確對個人出租住房由按照5%的徵收率減按1.5%稅率繳納增值稅。雖然之前的政策是強調對個人房東的增值稅減免政策,但此次10月1日新規則是針對住房租賃企業給予稅費減免優惠。

2、房產稅

之前企業出租不動產須按「不含稅的出租收入 x 12%」繳納房產稅。但自2021年10月1日起,對企業或事業單位向個人、專業化或規模化住房租賃企業出租住房產,均減按4%的稅率徵收房產稅,也就是說,符合上述條件的企業可以降低2/3的房產稅款。

這裡有兩點要注意,一是台商直接將空餘廠房出租給另外的企業,不滿足上述條件,而是要先出租給房屋仲介公司等專業化或規模化住房租賃企業,由房屋仲介公司再轉租給企業,這樣才滿足此次的房產稅優惠政策;其次是企業出租、出借房產時,房產稅的納稅義務發生時間,是自交付出租、出借房產的次月起算,例如租賃期是2021年4月1日至2026年3月31日,那2021年4月1日到2021年9月30日期間的租金,還是要按12%稅率繳納房產稅,2021年10月1日以後的租金,才按新規定減按4%稅率繳納房產稅。

要再次強調,這次的房產稅優惠政策並非僅適用於住房租賃企業,台商只要是向個人或房屋仲介公司等專業化或規模化住房租賃企業出租住房,都可以適用,也就是「企業對企業」的房屋託管或出租行為,才能獲得此次房產稅減免的優惠,台商如果有空餘廠房要出租,最好和租賃企業合作,與直接出租給其他公司相比,透過房產仲介公司才能降低房產稅的稅收成本。

這次新規還要等國家稅務總局出台細節規定,最重要的是住房租賃企業、專業化或規模化的住房租賃企業,到底怎麼定義?條件為何?還須等待進一步明確。

(本文發自上海,網址www.myChinaBusiness.com

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