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投行看法律/台商大陸閒置土地處理訣竅

2007-03-07 14:47富拉凱投資銀行 提供
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報系資料照
報系資料照

富拉凱投資銀行/董事/中國執業律師/王凡。本專欄自2000年8月起連載,原文為第231篇首見於2007年3月7日,2020年6月1日修訂。

評析

近年大陸各級政府對閒置土地的處理更為嚴格,根據《閒置土地處置辦法(2012修訂)》規定,未動工開發滿一年的,企業需按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費;未動工開發滿兩年的,國土資源主管機關將無償收回企業的國有建設用地使用權。除專欄介紹的合作開發外,因政府原因造成延期開發而土地閒置的,台商可考慮延長動工開發期限、改變土地用途繼續開發、由政府安排臨時使用、置換土地等方式處理閒置土地。

推薦

今年大陸新法最讓台商頭痛的不是內外資企業所得稅合一,而是一連串全新的土地政策,因為兩稅合一有五年緩衝期,對已在大陸投資的台商來說,要到2013年才會面臨「企業所得稅」增加的挑戰。

但今年1月1日起:(1)工業土地不能議價,只能公開招標、拍賣、掛牌;(2)企業不能自由挑地,必須根據前一年地方政府呈報中央的土地出讓計劃實施土地買賣;(3)全國工業用地強制分為15個等級,執行最低地價政策,造成土地平均上漲40%到60%(舉例來說,昆山全部劃為第七等,最低地價每畝人民幣19.2萬元;蘇州市有的列入第四等,有的第六等,最低地價分別為每畝人民幣32萬元及24.2萬元;上海市除浦東外,多被列為第一等,最低地價每畝人民幣56萬元)。土地政策改變,使大陸土地變成有限資源,除了直接衝擊台商在大陸的投資,更加重在大陸投資的成本負擔。

對那些已購進土地的台商來說,新土地政策更直接的影響在「閒置用地」的處理,所謂「閒置土地」指的是已簽「國有土地使用權出讓合同」,且有明確動工日期而未開工的土地;或是「國有土地使用權出讓合同」雖未明確動工日期,但自合同生效日起滿一年仍未開工;最後一種情況是雖然已開工建設,但開發面積不足應開發面積的三分之一,或投入建造的資金,不足建築物總投資額的25%,或未經批准就擅自中止建設超過一年的,都屬於閒置土地的定義範圍。

地方政府過去對閒置土地並不在乎,但因現在從中央取得土地指標不易,使地方政府只能回過頭來清理轄區內的空地,希望從老企業手中多拿到一些已有「土地使用權證」的空地,撥給自己轄區內的新投資企業。此時最常見的手段就是先課徵「土地閒置費」,以上海為例,上海市在2007年1月1日起執行「閒置土地出讓試行規定」,工業土地的「土地閒置費」課徵標準,按內環線以內、內環線到外環線間、外環線以外三個等級,分別為每年每平方米人民幣6元、4元、2元。

蘇州、昆山則執行2004年12月30日江蘇省「關於調整土地閒置費徵收政策促進土地資源保護有關問題的通知」,按最低每畝人民幣3,000至5,000元標準徵收土地閒置費,如果是工業用地則按土地出讓金的15%作為土地閒置費的徵收標準。

台商除了加快在閒置土地上建設,避免被認定為閒置土地,最常見的還有與另外的企業合作開發,也就是按照需要土地企業的要求建好廠房,再長期租給該企業,這種做法的好處是,讓承租企業可以免去購買土地引發每畝土地需要一定註冊資本的「投資強度」問題;缺點則是環保、廢水等問題必須與原先老廠配合,同時也有台商與地方政府共同開發閒置土地,取得企業利益與地方發展利益間的平衡。(注釋:《閒置土地處置辦法(2012修訂)》(國土資源部令第53號)規定,因本辦法第8條規定情形造成土地閒置的,市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商,選擇下列方式處置:

(一)延長動工開發期限。簽訂補充協議,重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協議約定的動工開發日期起,延長動工開發期限最長不得超過一年;

(二)調整土地用途、規劃條件。按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續,幷按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途後的土地利用必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃;

(三)由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件,國有建設用地使用權人重新開發建設。從安排臨時使用之日起,臨時使用期限最長不得超過兩年;

(四)協議有償收回國有建設用地使用權;

(五)置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金,且因規劃依法修改造成閒置的,可以為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的,應當重新簽訂土地出讓合同,並在合同中註明為置換土地;

(六)市、縣國土資源主管部門還可以根據實際情况規定其他處置方式。

除前款第四項規定外,動工開發時間按照新約定、規定的時間重新起算。

符合本辦法第2條第2款規定情形的閒置土地,依照本條規定的方式處置。)

但不管哪一種作法,主動開發閒置土地,不要讓閒置土地成為日後地方政府強制收回土地的理由,才是面對閒置土地的上策。

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