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台商大陸土地廠房常見問題分析

2019-06-30 23:27經濟日報 黃雅文(富拉凱資本股份有限公司投資銀行部 財務顧問

台商在大陸的土地廠房常因歷史遺留問題,使台商在申請上市、銀行貸款或出售資產估值時形成障礙。

台商在大陸的土地廠房合不合規,是申請股票上市、辦理銀行貸款,甚至是出售資產、兼併收購過程中常見的問題,特別是對那些很早就到大陸投資,尤其是在華南一帶的台商,或多或少都遭遇過地方政府鼓勵先投資蓋廠,再談土地廠房怎麼解決合法問題的招商手段,這使土地廠房不合規的問題,不但成為台商日後無法上市的原因,也引來其它潛在經營的風險。

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台商在大陸常遭遇的土地廠房問題可列舉如下:

第一、非法使用非工業用途的集體用地

雖然大家都知道,土地性質在大陸區分為國有土地和集體土地兩種,而且嚴格說,只有屬於國家所有的國有土地,才被允許進入市場進行買賣,也就是說,單純就國家法律層級來看,台商在大陸只能合法的擁有國有土地,至於地方農民集體所有的集體土地,依法不可買賣。

雖然集體土地不被允許進入市場流通和買賣,自然也就無法辦理土地使用權證,但實務中,仍有大量台商目前的廠房或辦公用地處於集體土地之上,有些地方政府在中央默許或特定政策支持下,允許集體土地中的建設用地,可用於租賃,或辦理備案手續後提供給企業作為工業用地,但其它的集體土地依法就不可以用作工業用地,特別是在大陸、香港或台灣申請上市時,集體土地往往不被審批機關所接受。

第二、無法或未辦理產權登記的房產

不管是基於何種理由,許多台商未經報建等程序,糊裡糊塗就把辦公室、廠房或倉庫等建築物造起來,甚至在原有房產上加蓋,或是在自有土地上加建形成類似台灣所謂的違章建築,就是在原廠房基礎上搭建的彩鋼棚,這些無法辦理產權登記證的房產都存在一定法律上的瑕疵。

第三、「未批先建」屬違規行為

「未批先建」指的是未依法取得《建設工程規畫許可證》就開工建設,根據規定,如果企業未取得建設工程規畫許可證,或未按照建設工程規畫許可證的規定進行建設,主管部門就有權責令停止建設並處以罰金,如果硬是要強渡關山,除了會被限期拆除或沒收實物外,主管機關可以處建設工程造價百分之十以下作為罰款。

另外就是權屬證書登記用途與實際用途不一致,以及土地閒置等都是台商實務中常常遇到的土地問題,台商必須按照當初土地使用權出讓合同所約定的土地用途、動工開發期限進行土地的開發,權屬證書登記用途如果與實際用途不一致,例如很多台商明明就是申請研發大樓,最後卻拿來當做宿舍或餐廳,都會讓主管部門有機會責令交還土地甚至處以罰款;土地如果超過2年未動工開發,實務中土地主管機關定期都會用空拍圖進行比對,對擁有閒置土地的台商也會給與開發的壓力。

上述土地廠房問題,台商除了在申請上市過程中會成為障礙外,要向銀行貸款時也會讓銀行擔心持續經營能力夠不夠?或是要出售公司股權時也會形成估值上的矛盾,對台商在大陸日後的布局帶來負面影響。

(本文發自上海、台北,網址)

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