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零售空間供過於求 指數卻漲贏股市 星國REITs榮景…暗藏隱憂

2019-06-08 01:32經濟日報 編譯/林逸瑋

新加坡民眾消費逐漸降溫,至少他們花在購物中心的金額已減少。網購正在顛覆新加坡商場...
新加坡民眾消費逐漸降溫,至少他們花在購物中心的金額已減少。網購正在顛覆新加坡商場經濟學,4月開幕的星耀樟宜則導致實體零售供過於求情況惡化。 圖/美聯社、網路照片
新加坡民眾消費逐漸降溫,至少他們花在購物中心的金額已減少。網購正在顛覆新加坡商場經濟學,4月開幕的星耀樟宜則導致實體零售供過於求情況惡化。

不過,低利率和政府推動市區景觀改造的政策,可望大幅減輕零售業承受的衝擊,至少投資人似乎這麼想。

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新加坡有610萬平方公尺零售空間,8.7%處於閒置狀態。不過,業者預估將再開闢36.4萬平方公尺零售空間,大部分空間今年將啟用。

另一方面,網路購物在新加坡日益盛行,Crabtree & Evelyn等零售商紛紛關閉實體店,店面的租金也低迷不振。新加坡烏節路主要購物區兩年前租金中位數為每平方呎9.76星元,當時第一類辦公室租金為每平方英呎8.65星元。

不過,目前辦公室租金已漲至每平方呎10.18星元,比頂級零售空間高0.3星元。消費復甦前景也不樂觀。新加坡最大購物中心業主凱德商用新加坡信託(CapitaLand Mall Trust)把旗下租戶分成17類,其中超市和百貨公司等11類業者第1季營收低於一年前水準。電信、家具和影音第1季營收減幅最大,達到高雙位數百分比。

新加坡民眾消費逐漸降溫,至少他們花在購物中心的金額已減少。網購正在顛覆新加坡商場...
新加坡民眾消費逐漸降溫,至少他們花在購物中心的金額已減少。網購正在顛覆新加坡商場經濟學,4月開幕的星耀樟宜則導致實體零售供過於求情況惡化。 圖/美聯社、網路照片

矛盾的是,擁有商場的不動產投資信託(REITs),表現卻優於新加坡股市基準指數海峽時報指數,這個現象或許和利率有關。在全球利率預料將進一步下跌、低利率持續時間也可能拉長之際,凱德商用新加坡信託股票5%的股利殖利率與新加坡10年期公債殖利率相差近3個百分點。

對新加坡儲蓄戶而言,REITs謹慎看待資產負債表是一大吸引力。凱德商用新加坡信託4月發行2029年到期、殖利率為3.609%的美元債券,並把這批債券換成殖利率具吸引力(3.223%)的10年期星元債券,該公司把發債籌到的4.07億星元用於削減2022年前到期債務。

過去五年凱德商用新加坡信託管理的資產增加23億星元,其中14億星元是股東提供的新資金。新加坡第三大零售REIT業主星獅地產信託同一期間資產增加7億星元,其中近5億星元是股權。

不過,由於新加坡是亞洲REITs首都,新加坡不乏管理完善投資工具。馬來亞銀行金英證券研究(Maybank Kim Eng Research)指出,新加坡其他類型(辦公室、工業、餐旅、居住和醫療保健)REITs明年股利殖利率預料幾乎都會高於零售REITs。

如果把眼光放遠,新加坡也將出現重大改變。星展銀行(DBS)分析師對升禧環球信託(Starhill Global REIT)很有信心,升禧環球信託旗下位於烏節路的知名商場獲准把容積率提高29%,可望為該公司帶來龐大效益。另外,新加坡市區重建局新總體計畫草案也鼓勵中心商業區其他較舊辦公大樓,轉型成住宅和飯店,星國中心商業區零售人潮流量穩定度將上升。

經濟日報/提供
經濟日報/提供

REITs 債券 股利
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