不動產信託 建立兩大防線

不動產通常是一個家庭最核心且最具價值之資產，隨著我國邁入超高齡社會，高齡者財產安全日益受到重視，加上近年來不動產詐騙案件及繼承人間因房產糾紛或訴訟之案件時有所聞，高齡者一旦因詐騙、認知退化或繼承紛爭受損，將嚴重影響居住與生活保障，並衝擊家庭與社會安定，因此建構高齡者不動產資產之安全防護機制，已成為重要課題。

高齡者如能運用不動產信託作為關鍵工具，將房地交付信託並由受託人專業管理，將可有效防範不當處分，強化資產安全，並藉由信託契約預先規劃明確不動產歸屬人，實現長期保障、資產保全與避免紛爭之目的。

不動產信託是指委託人（高齡者）將名下房屋或土地交付信託，不動產所有權會移轉給受託人，嗣後由受託人根據信託契約的約定來管理或處分信託財產。透過不動產信託將高齡者核心資產提前納入制度性管理架構，除可由專業受託人控管處分權限、審查交易目的並設置多重防護機制，有效阻斷不當移轉與詐騙金流，使詐騙集團即使取得高齡者的信任或文件，亦難以直接處分其不動產。

尤有進者，除保障資產安全外，尚可透過受託人協助將非自住之不動產出租，以租金收入來支應日常生活所需，達到資產活用照顧的目的。是以，不動產信託可作為高齡者防詐之關鍵制度防線，並兼具保障個人財產安全、穩定家庭秩序與維護社會安全之功能。

高齡者隨著年齡增長，容易因認知能力退化或失智症而逐步喪失財產管理能力，房產如被部分家人占用甚至出售，恐將導致居無定所。且傳統上，許多高齡者常常僅以口頭交代或單一遺囑處理不動產，亦常發生因遺囑解釋不同、繼承比例不明或情感糾葛而引發家族成員爭產紛爭。

因此，高齡者若能於意識清楚具法律行為能力時，及早規劃並將不動產交付信託，明確規劃不動產之最終受益人、分配方式與時點，不僅可確保高齡者生前的居住權與生活保障，同時可有效避免繼承時因遺產分配不明而引發家族紛爭，使不動產信託兼具高齡資產保障與家族傳承之功能，是預防子孫爭產的有效法律工具。

不動產信託可量身訂製兼具彈性與高齡者所需，委託人得依自身健康狀況、家庭結構與資產配置需求，於信託契約中設計不同階段之管理機制與給付安排，例如於自理能力尚存時保有居住與收益權，於失能或失智發生時自動轉換為由受託人代為管理出租，以取得租金支付照護與生活費用，並可搭配信託監察人或家族會議機制強化監督，使制度得隨高齡者人生階段、體況變化而調整，兼顧自主性、保障性與實用性。

現行許多信託銀行因為擔憂受託不動產可能衍生所有權人的相關法律風險，或民眾為活化不動產資產，常規劃交付信託後再行出租，惟此方式因涉及租賃所得不適用自然人自行出租之租金收入可推定扣減43%必要費用後再計入綜合所得稅申報，以及受託人依法必須開立統一發票及報繳營業稅，產生民眾因交付信託而增加稅費成本等情事，因此實務上受理件數尚不多。

為此，信託公會已擬具相關建議，持續向主管機關申請法規釋示，期待不動產信託業務能日益普及，滿足民眾無論是不動產資產保全、不動產出租產生退休安養資金流或不動產傳承等需求，充分發揮用信託守護國人資產之信託功能。

（作者是信託公會秘書長）