商用不動產AI需求撐場 建商合作分攤風險 迎戰政策高壓

AI供應鏈擴張帶動交易量 Q3商用不動產成交345億元

戴德梁行發布2025年第三季商用不動產市場統計，本季交易金額達345億元，前三季累計近1,110億元，顯示市場在不確定環境下仍維持一定動能。本季最大宗交易為日月光半導體製造以65億元向穩懋半導體購入高雄南部科學園區廠房，用於擴充先進封裝產能；其次為富邦人壽以28億元購入台北市大同區星聚點KTV旗艦館，並採售後回租方式由原營運團隊續營；第三則為台灣產物保險以20億元向森羅投資購入承德路全棟辦公大樓。

戴德梁行分析，AI等新興科技應用需求持續增強，帶動供應鏈廠商加速擴產與資本支出，工業不動產因此獲得穩定支撐。相對地，部分傳統產業受全球產能過剩與貿易壁壘影響，資產調整壓力增加，成為市場釋出來源之一。市場結構上，投資需求逐漸由計算租金報酬率轉向自用型需求，自用買方占比已超過八成。

戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤表示，美國外貿政策頻繁變動、關稅壁壘升高、各國貨幣政策分歧，以及地緣政治與氣候變遷等外部變數，持續影響投資人心態。整體而言，投資人趨於審慎，市場呈現買賣並行的格局。她進一步指出：「在變動的世界中，企業對資產的投資越來越精準與謹慎。尤其在科學園區，廠房往往只怕業主不賣，一旦釋出就不乏買家。」她舉例，近期戴德梁行獨家受託銷售的新竹科學園區上萬坪大型無塵室廠房，設施完善且可立即使用，已吸引多組買方洽詢，熱度正反映企業手握訂單、急需擴充的氛圍，印證自用型企業對產業聚落與即時可用資產的高度需求。

A辦去化尚穩健 綁約租戶迎戰供給潮

2025年第三季，台北市A級辦公大樓市場迎來冠德集團民權大樓完工啟用，新增8,900坪供給，其中四分之一為自用，其餘對外出租。本季新大樓陸續進場，但市場仍展現穩健去化，需求動能延續。戴德梁行表示，2019年至2022年間北市A辦供不應求，不少企業因此暫緩搬遷或擴張，如今新案陸續完工，企業承租需求逐步釋放，市場能有效吸收新增供給。本季淨去化量逾11,000坪，主要來自同區搬遷，反映企業以區域內調整為主；其中日商企業多集中於西區，信義區企業則多選擇續留原址。

空置率方面，敦北民生區因新供給入市上升2.6個百分點；西區與信義區則受大型承租案帶動，分別下降2.4與1.4個百分點，全市平均空置率降至6.6%，較上季下滑0.3個百分點。

租金表現則受新供給帶動，全市平均租金微幅上升0.7%，達每坪月租2,830元。信義區維持全市最高水準，每坪月租3,480元；敦北民生區則因新大樓拉抬，平均租金季增3.2%，達2,490元。

展望未來，兩年內台北市將有近17萬坪新增供給陸續入市，市場競爭勢必升溫。戴德梁行分析，房東已開始提前布局，透過延長租期、提供彈性條件，以鞏固現有與潛在租戶，降低未來空置風險，這將是面對供給高峰的關鍵策略。

西門商圈店面搶手 品牌持續卡位街邊熱區　

根據戴德梁行發布的商圈調查，2025年第三季台北市主要商圈沿街店面租賃表現各異。忠孝商圈空置率回落至8.94%，再度回到個位數水準，惟後續是否能持續下降仍待觀察；西門商圈受觀光人潮支撐，租賃需求活絡，店面去化速度快，但部分路段正逢品牌換手，空置率小幅上升至5.26%；中山南京商圈則維持穩健，空置率微降至4.03%。

供給面方面，信義區DREAM PLAZA於7月正式開幕，帶來新話題與人潮。同時，國際品牌積極卡位高能見度街邊據點，例如Abercrombie & Fitch在忠孝商圈開出台北旗艦店。戴德梁行指出，零售品牌透過旗艦店、快閃店等多元型態佈局，不僅能測試市場反應，也能加強與消費者的互動，並與進駐百貨商場形成互補的行銷與通路策略。

內科廠辦高齡化 租金水準面臨挑戰

戴德梁行統計，2025年第三季內湖科技園區廠辦市場空置率小幅波動，西湖段上升至5.9%、文德段升至8.3%，舊宗段則持平於12.3%。租金與售價大致持穩，本季代表性交易為台銀人壽斥資4.6億元購入世紀經貿大樓一樓原台銀分行。戴德梁行指出，隨著企業選址更重視綠建築與節能條件，新式廠辦需求增加，而多數於千禧年間開發的舊廠辦，因設備老舊及缺乏認證，吸引力逐漸下降，在激烈的市場競爭下，租金水準可能出現動搖。

融資門窄 房市黯淡，建商相互取暖 投資風險分攤

根據戴德梁行統計，2025年第三季土地交易總額約363億元，相較近十年平均季交易量500億元而言，市場溫度依舊冷清。央行雖將九月起之新青安房貸排除於不動產放款集中度計算，但限貸措施仍未鬆綁，「房貸荒」仍驅使建商的土地投資策略轉向同業合資。

戴德梁行表示，第三季前十大土地交易中，包括博元建設在台中七期的合建轉購地、鉅陞建設取得「晶悅國際飯店都更案」過半土地所有權、以及富升建設取得台北市懷生段都更部分股權等三宗交易，皆屬於建商同業間之利潤分享與風險分攤的取暖式投資，在土建融碰壁、房屋銷售停滯之際，開創另類同業合作模式不失為現階段之避險策略。

戴德梁行分析，不同於以往不動產市場與經濟景氣的正相關，臺灣今年第二季GDP成長率達8%，台股近期攻上26000點、明年人均GDP將突破4萬美元大關，皆顯示民間仍具備投資動能。相較於2023年新青安政策推動至今，近兩年都市地價指數上漲率為6.02％、住宅價格指數上漲率為15.66%，營造工程物價指數上漲率則僅2.70%，不難想像央行在美國聯準會降息後，對於重貼現率及限貸令仍不為所動。

金融政策持續衝擊房市表現，今年一至八月的建物買賣移轉棟數僅約17.5萬棟，較去年同期減少27.59%，與2017年同期極為相近，當年全年度之買賣移轉棟數為26.6萬棟。觀察目前的政策趨勢，戴德梁行預估2025全年度的買賣移轉棟數應該也在27萬棟之譜。房市交易量急縮但房價未見明顯跌幅，顯示投資需求是因為政策壓抑而暫停，市場僵滯期間只剩剛性買盤，然而建商及投資人並未離開戰場，就等著政策悶燒鍋蓋何時掀開。