北士科新推案站穩3位數外溢效應竹圍親民房價磁吸自用客

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2023/06/09 07:33:27

經濟日報張瑞文

一橋之隔，居然差了2.5倍的房價！在開發飽和的台北市內，「北投士林科技園區」成為台北市最後一塊開發區域，且在產業規劃下，也被視為下一個內湖科學園區。因此，受惠於區域開發與產業帶動，北士科房價一路飆升站上三位數，但僅一橋之隔的房價凹陷區竹圍，卻以4字頭就能買到新房，受到自住置產客戶的青睞。

「北投士林科技園區」位於北投區與士林區交界處，全區面積約94.38公頃，規劃約25公頃科技產業專用區在福國路及承德路交叉口附近，在台北市政府推動「北士科」的發展下，期盼延續科技廊帶效益帶動3.5萬的就業人口。

從壽險與開發商獵地來看，不難發現北士科的發展前景，大型壽險業者新光人壽以44.02億元，在北士科取得2塊土地，金仁寶集團也以82億元得標北士科的土地，合計投資金額逾新台幣300億元，將打造地上55層大樓，日前已動工。

而在北士科產業聚落、人口紅利等利多下，北士科區域內的住宅房價水漲船高，以3位數房價推出，不過，也因此區域的外溢效應啟動發酵，週邊的區域「竹圍」便是在房市外溢利多下首當受惠，以4字頭的親民房價磁吸自用客。

房仲業者不諱言，「台北科技廊帶周邊房市站穩3位數，僅存關渡科學園區周邊的竹圍，還有買得起的親民房價」。

確實以竹圍一帶的新建案來看，區域內的百億大案「森原樹」，以全區近萬坪類自辦重劃區受到不少自住客的青睞，不動產業者分析，以「森原樹」這種大型基地的社區相當罕見，加上又具備「親民房價」與「交通便利」的兩大優勢，具有相當競爭力。

首先，台北市第一環的新北行政區中，包括板橋、中和、永和及新店等地新推案都喊到7字頭，品牌建商的推案甚至來到8至9字頭，相對來說，同樣位於台北市第一環的竹圍，4字頭的親民房價，吸引不少雙北由租轉買、為孩子提前置產的客戶購買。

竹圍五大利多 4字頭親民房價具吸引力

台北科技廊帶從汐止產業園區、南港經貿園區、軟體園區、大內湖科技園區、北投士林科技園區、一直到關渡科學園區，串連總面積約898.3公頃，其中占地約94公頃的北投士林科技園區，是北市碩果僅存的大型產業園區，預計整體建設全數到位後，未來將與內科、南軟相互輝映，完成台北科技廊帶的最後一塊拼圖。

也因此在產業利多的帶動下，近年北區的發展備受注目，加上區域有完善的醫療資源、知名學區，促使北投一帶一直延伸到關渡、竹圍都成為房市剛性需求亮點。其中，「竹圍」做為新北第一環，近期區域推案力道強勁，也因此特別受到市場討論。綜觀竹圍擁有５大利多，包括：（1）預計於2025年完工的淡江大橋、（2）淡海輕軌路網、（3）淡北快速道路、（4）2,000坪營業面積的竹圍新百貨商場「比漾廣場」，以及（5）北士科園區外溢效應。房市專家指出，過去竹圍的房價有被低估，以距離台北市僅十分鐘車程，生活圈共享，對比北市3位數的百萬行情，目前竹圍4字頭的房價，未來極具補漲潛力。

甲山林集團總經理張境在指出，看好竹圍、紅樹林一帶的利多發展及生活機能優勢，目前甲山林在竹圍與紅樹林一帶共掌握了200億案量，未來幾年很快就要因為北士科高房價外溢，加上淡江大橋、淡北快速道路、關渡新橋等3大交通建設陸續到位，預估將舒緩中正東路43%的車流，補漲效應即將顯現。目前除了在竹圍的百億大案「森原樹」之外，還有同樣位於竹圍總銷30億的「伊豆莊園」及紅樹林段的自建案「山河帝寶」，皆是目前受到矚目的指標推案，在近期房市回歸冷靜階段，但這類型具有利多發展及生活機能優勢，在剛性自用市場反而成為搶手好宅，張境在表示，在這樣的景氣下，自住客戶此時更應勇敢進場，挑選優質地段、品牌建商、適合自住的好房，才能以親民的房價選到發展性高、增值力道強的標的物。

指標大案「森原樹2」開價貼近實登受自住買房青睞

自《平均地權條例》三讀通過後，市場回歸平靜，區域表現也看供需，而房市在減少投機客的哄抬炒作之下，反而吸引剛性需求的自住客，以及長期置產客群出籠。房仲業者分析，目前的推案趨勢「只要預售新屋開價貼近實價登錄，多少都會受到自住置產客群青睞。特別是資訊化透明的時代，現在購屋族都做足了功課，只要開價與實際成交價落在合理區間，相對能讓購屋族決定購買的速度加快。

像「竹圍」具備完善生活機能，包括醫療、學區、傳統商圈、休閒環境一應俱全，本屬於自用客會選擇的區域，不僅坐擁紅線淡水捷運的優勢，從竹圍出發，到近期如火如荼的北士科重劃區僅需要約15分鐘車程，共屬一個大生活圈，面對「北士科房價每坪破百萬已經是常態，目前住宅最高實價登錄成交紀錄來到每坪132.7萬元，但這裡卻只要北士科房價的1/3，竹圍絕對是目前『離城不離塵』絕佳宜居環境。」

其中，區域指標新案「森原樹」是匯集品牌建商、溫泉會所、捷運交通、森林系莊園的指標性好宅，加上相較市中心與新北市熱門區域的高房價，竹圍4字頭的價格則受到大批自住客、換屋族熱烈歡迎，成為市場焦點話題。

值得一提的是，當今營建成本高漲，少有建設公司願意讓利，以「4字頭」房價優勢推出，區域指標大案「森原樹」，以新屋但貼近實價登錄的開價，吸引新婚小家庭、退休族群客戶。銷售業者表示，從「森原樹」第一期熱銷到二期的推出，皆引起市場共鳴，主要勝出關鍵就是消費者看重「價值」與「品質」。加上業者開價合理，讓購屋者能用親民的房價，但住進高質感的好房，成功擄獲購屋者的心。

「森原樹2」目前主推26至40坪、二至四房產品。由森原建設及豪宅建築大師李天鐸打造，在近萬坪基地內，以「在城市造一座森態系莊園」為概念，戶型規劃採大面開窗設計，高樓層可欣賞觀音山景與淡水河景，而在公設規劃部份以國外渡假飯店為意象，引入高濃度的溫泉美人湯，並規劃大眾湯屋以及獨立湯屋、露天風呂、花園泳池等，打造全齡公設，滿足現代人居住需求，讓住戶免出國回到家就如同渡假般享受。

房市專家指出，目前在雙北能以4字頭房價能買到同時具備「捷運宅、醫療宅、學區宅、商圈宅、渡假宅」的房子少之又少，且新推案價格與在地新古屋、成屋價格相差不遠，也吸引不少周邊士林、北投區域換屋族出籠賞屋，希望能提前為退休生活做準備，從嘈雜的鬧區轉而搬到生活環境好、價格合理且社區規劃完善的住宅，也是竹圍長年房市交易穩定原因，而「森原樹」這樣的指標大案，能整合出上萬坪類自辦重劃區的規模，社區公設資源豐富、坪數符合剛性需求更是稀有，故成為想入住竹圍的客群指名首選建案。