房市新平衡 量縮、價穩、利空出盡 北市房仲公會：生活圈新時代來了

台北市不動產仲介經紀業公會理事長蘇金城表示，今年以來，台股受AI、高科技產業及國際資金帶動，指數屢創高點，但也因國際關稅政策、地緣政治、匯率及全球經濟變數影響，短期震盪劇烈，高報酬伴隨高風險已成市場常態。相較之下，房市在央行信用管制、高利率及景氣修正後，已逐步走出政策陰影，市場進入「量縮、價穩、利空出盡」的新平衡。

蘇金城預估，今年全國建物買賣移轉棟數約28萬棟，將創近年低量紀錄。低量代表的是市場回歸基本面，而非景氣崩跌，對自住族、長期置產及資產傳承需求而言，現在正是布局台北房市、重新平衡資產配置的重要時機。

蘇金城表示，從市場交易表現來看，六都6月建物買賣移轉棟數合計18,306棟，較5月增加11.3%；今年上半年累計97,438棟，較去年同期減少2.8%，雖仍處低量盤整，但跌幅已逐步收斂。台北市6月交易量月增4.4%，上半年更逆勢年增2.8%，優於桃園、台中及台南等都會區，顯示市場並非依賴交屋潮支撐，而是建立在穩定的自住需求、換屋需求及資產保值需求之上。

蘇金城指出，相較部分縣市交易量受大量新案交屋推升，台北市展現的是核心城市的市場韌性，也是全國房市最抗震盪的代表。

中央銀行第2季理監事會議持續維持利率及選擇性信用管制政策，短期內雖不利投資炒作，但也代表市場規則已趨明朗。蘇金城認為，房市最大的利空並非不友善的政策，而是不確定性。

蘇金城分析，當政策方向確立、陰霾散去，市場反而更容易形成新的價格平衡。投機需求受政策壓抑而退場後，房地產重新回到居住需求與長期資產配置本質，買方擁有更多時間看屋、比較產品與價格，也有更大的議價空間，市場正逐步走向健康發展。

蘇金城認為，未來一年，各地新建案陸續進入交屋高峰，市場待售物件同步增加，也讓屋主面臨更大的銷售壓力。價格透明化、網路比價普及，加上買方觀望，使市場從過去「有房就能賣」、「害怕錯失」FOMO的心態，轉變為「價格合理、產品、品牌有競爭力才能成交」。

蘇金城強調，接下來讓利、降價及提高議價空間，將成為成交的重要關鍵。屋主若仍停留在過去市場熱絡時期的價格期待，成交時間勢必拉長，市場也將由市場派建商主導，加速回歸供需決定價格的正常機制。

蘇金城表示，尤其產業聚落與軌道建設正快速改變房市版圖。行政區界線已被打破，購屋族考量的是通勤效率、產業發展、生活機能與未來增值潛力。房地產競爭已正式從「區域競爭」進入「生活圈競爭」的新時代，擁屋自住的屋主心態要調整。

蘇金城提醒，目前逐漸因起話題的「股轉房」，因為高資產與科技族群的配置調整的占比未超過兩成，不是全面性資金大舉流回住宅市場，且尚有獲利不足以購屋的窘境，建議屋主不要過度期待。

蘇金城指出，今年全年建物買賣移轉棟數預估約28萬棟，將是近10年來新低。然而，回顧歷史，每一次市場交易量降至低點，往往也是價格逐漸完成修正、籌碼重新沉澱的重要階段。市場由熱轉冷，最大的改變不是需求消失，而是「買方市場」的鞏固。對真正有自住需求或長期置產規劃的民眾而言，現在反而是近年少見可以從容看屋、理性議價、精準挑選產品的黃金窗口。

蘇金城表示，在充滿變數的環境下，台北市憑藉首都機能、產業聚集、成熟商圈、完善捷運路網及土地稀少等優勢，仍是全國最具資產保值能力的住宅市場。

蘇金城認為，股市適合追求成長，房地產則適合累積財富；當股市帶來財富效應、房市完成築底修正，正是重新平衡資產配置的關鍵時刻。對自住、換屋及長期置產族而言，與其等待市場再度升溫，不如把握當前買方市場優勢，及早布局台北，掌握下一波資產價值成長契機。