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央行祭出第七波限貸,房市看空聲浪大增,想賣屋的人此時該快跑,還是再看看?房市趨勢專家李同榮表示,房市轉空已經確立,售屋者應當機立斷,先跑先贏。
李同榮並針對屋主提出售屋教戰三不策略:「不必懷疑,空頭將確立」、「不能錯過售屋甜蜜點」、「不能不捨得折價損失」,遵循上述三不策略,才能順利銷售並全身而退。
首先在空頭確立部分,李同榮表示,市場第一線房仲業與代銷業對市場買氣強弱最具敏感度,根據吉家網電訪統計,今年房仲業銷售業績從1月到6月逐月攀升,上半年業績與去年同期比較,平均成長50%以上。
但7月開始交易量就逐月萎縮,第三季與第二季業績比較,萎縮達30%以上,顯示多頭氣盡,房價也已經甩尾到頂,技術面來到末升段尾端,售屋者不必懷疑,第四季多頭走勢結束、空頭走勢確立。
其次「不能錯過售屋甜蜜點」部分,通常房市走空前會有兩個月到三個月「量急縮、價盤整」的多空渾沌期,然後再進入初跌、主跌、末跌三階段。
此時售屋者不能錯過多空渾沌不明的逃命波,當同時間競爭個案都堅持售價不降時,此時買氣尚有溫度,也正是空頭來臨前售屋者的逃命波與甜蜜點,先開槍先搶客,先跑者先贏。
第三「不能不捨得折價損失」部分,房市處於賣方市場時,售屋者往往勇於創新實價登錄的高點,但房市處於買方市場時則反之。
保守的售屋者或許會錯過房市反轉前的銷售甜蜜點,而當空頭確立時,房市進入初跌段,售屋者的心態往往看到房價跌多少才願意降多少,也往往慢半拍追著下跌的房價跑而徒勞無功。
因此,到了初跌段時,售屋者更應當機立斷,掌握先跑先贏的原則,不能不捨得最低的折價損失,才不致延誤售屋時機,否則,若一再堅持售價就會淪落房市主跌段,跌幅更深,反而越賣越久、越賣越便宜。
李同榮表示,過去賣方市場時,投資者往往要吃到飽、賺到飽才跑,但市場進入末升段,風險已大大增高,就要「有賺就跑」,此時,房市投資與銷售者若非高手,奉勸要懂得「吃七分或八分飽最健康」的道理,很多投資人往往想要吃到飽、賺到飽,最後就很容易就倒吐出來,並且傷到自己。
至於換屋者而言,在賣方市場時,資金允許下可以先買後賣,就算買了貴,可能賣的也更貴;而現在房市有可能進入買方市場時,則可以先賣後買,就算賣了便宜,可能買的也更便宜。
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