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文.洪寶山
9月19日凌晨二點聯準會降息二碼,同日17點台灣央行理監事會議調升存款準備率一碼,前者有利股市資金行情,後者緊縮銀行放貸空間。道瓊指數9月19日收盤創42160.91點新高,9月20日台股營建類股指數收跌-6.26%,盤中581.75低點接近8月6日的564.56前低點,如果加上5月23日的569.24點收盤價,營建類股指數已經在半年線附近來回三、四次,這是最後的探底測試嗎?
管制寬限期 降低投機炒房買盤
四年第七度信用管制,從這次央行的信用管制措施來看,是前六次打房措施的加總,市場稱為「史上最嚴限貸令」,又戲稱為龍年的金「龍」風暴,營建類股收盤跌幅超過9%的個股共26家,統計共有富裔、興富發、昇益、長虹、潤隆、欣巴巴、華友聯、名軒、全坤建、京城、冠德、永信建、新潤、隆大、富旺、聯上、瑞築、三地開發、新美齊、鑫龍騰、大城地產、綠意、達麗、皇翔、富宇、遠雄等。
營建類股市值前20大個股當中,跌幅超過9%的個股就佔了11家,這11家當中跌破半年線支撐的有遠雄、長虹、冠德、達麗、華友聯等,比例相當高,換言之,從營建權值股的技術面角度,半年線支撐已經轉弱。
從央行打房的決心來看,光是名下已經有房無貸款者,再貸款購房時就沒有寬限期這條,就嚇壞全市場,這招打蛇打在七寸上,正中投資者跟投機客的要害,其實要不是新青安房貸是財政部所管,估計這波限貸令可能連新青安房貸的五年寬限期一併縮減,恢復到舊青安房貸的三年寬限期,那才叫史上最嚴限貸令。無論如何,管制寬限期的確是會降低投機炒房的買盤。
台北市在柯文哲執政時期,人口還有271萬餘人,今年最新的人口數是248萬餘人,近十年少了32萬餘人,撇開疫情期間往生或戶口遷出等因素,這些走出台北市的移居者正是抬高中南部房價的主力買盤之一。
如果以換屋的角度,台北市大安區、信義區的中古屋平均市價約在一坪80-90萬元,以30坪計算,大約2400-2700萬元之間,如果移居到中南部買40-50萬元的新成屋,大約可換得48-60坪或54-67.5坪,但是新成屋的公設比最低都超過30%。
以台北市中古屋換中南部新屋
換言之,實際上室內空間約33.6-42坪或37.8-47.25坪,現在買房很少不買停車位的,所以空間還會再小一點,差不多就是拿台北市的中古屋到中南部買新屋,達到台北市夢幻中的都更條件,即室內一坪換一坪,外加一個車位。
前幾天台北市都更處表示,將舉辦多場說明會,跟屋主或地主溝通,打破「一坪換一坪」的迷思,這表示將來會有更多的年輕人會走出台北市,或許有一天,當中南部人口超過雙北市時,遷都的議題就成熟了,不過這扯遠了,回到央行的取消寬限期這條限制。
試算一間總價2400萬元的新成屋,自備款五成,貸款1200萬元,30年期,假設固定利率2%,無寬限期,銀行手續費3000元,本息平均攤還,第1-359個月須繳4萬4354元,如果以一般財經專家建議房貸金額控制在家庭收入的35%以內,也就是說,月收入不到12萬7千元或年收入低於152萬元的家庭是買不起一間2400萬元的新成屋。
供得起房貸的門檻
這門檻說高不高,說低也不低,因為根據主計處公布資料顯示,2023年平均每戶所得收入者人數為1.8人,所得收入總計為137萬5097元,大約相差14萬元跨過供房貸的門檻,雙薪家庭平常省吃儉用一下可能就跨過門檻了,難怪台灣人消費這麼講究CP值。
再來看看房價的變化,根據國泰建設的房地產指數所示,2004年第一季全國個案標準單價每坪15.94萬元,台北市個案標準單價每坪34.83萬元,台北縣個案標準單價每坪15.69萬元,桃竹地區個案標準單價每坪11.81萬元,台中都會區個案標準單價每坪13.61萬元,台南高雄地區個案標準單價每坪10萬元。
再對比2024年第二季六都的價格,台北市市場平均成交單價一坪127.2萬元(單位下同),新北市市場平均成交單價59.7萬元,桃園市市場平均成交單價42.5萬元,新竹市市場平均成交單價53.6萬元,台中市市場平均成交單價48.1萬元,台南市市場平均成交單價36.7萬元,高雄市市場平均成交單價37萬元。
台灣薪資凍漲20年 跟不上房價漲幅
過去二十年六個月,台北市的平均房價年化報酬率約6.5%,新北市的平均房價年化報酬率約6.8%,桃園市的平均房價年化報酬率約6.5%,新竹市的平均房價年化報酬率約7.8%,台中市的平均房價年化報酬率約6.5%,台南市的平均房價年化報酬率約6.68%,高雄市的平均房價年化報酬率約6.7%。
再來看看薪資的變化,根據主計處公布,2004年台灣平均每戶家庭所得收入總計為107萬4665元,到了2023年為137萬5097元,也就是說,過去二十年的薪資年化成長率大約是1.3%,低於央行設定的通膨率2%,英特爾跟三星拚不過台積電,更能理解為什麼建商抬高價錢,買房者也只能勒緊褲帶,閉眼咬牙買下去。
住房通膨 美通膨降溫最大障礙
從這個角度就可以看到台灣人秉性有多善良、多麼的任勞任怨。難怪市場會瀰漫著一種央行打房無用論,房價只會越打越高。買房者也相信房價只會漲、不會跌,因為物價只會越來越高,買房可以保值,市場流傳著一個笑話:「每次央行打房嚇一跳,順手買房壓壓驚。」對有錢人來說,每次的央行打房成為下次撿便宜的機會。
聯準會9月的會後聲明提到,住房通膨是目前美國通膨降溫的最大障礙,而且聯準會點陣圖顯示2026年中的利率落點是2.9%,同時強調未來超低利率環境可能不再,暗喻通膨僵固性。
建築成本居高不下 房價最多不跌或小跌
再看台灣央行表示,通膨仍高,通膨率未降到1.5%以下,央行重貼現率將維持在相對高位,這點應該跟美國一樣來自住房的通膨壓力仍大有關。不過筆者更相信,即便台灣的通膨率降到1.5%以下,建商還是會喊缺工、缺料,建築成本居高不下,所以房價頂多就是維持不跌或是小跌。
那麼可不可以換個方式,既然大家都不想房價下跌,薪資可以提高嗎?以前薪資能夠凍漲二十年,未來房價能不能凍漲二十年,並且讓薪資上漲二十年呢?也不用調漲太多,就以過去二十年房價年化報酬率6.5%做為「家庭總所得收入」每年調整薪資的參考基準,讓薪資跟上房價漲幅,應該是每個政府照顧人民的最佳表現吧。
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