跨境投資者亞太不動產投資布局 看好台灣商辦、倉儲物流、長租公寓

商仲業者萊坊11日發布今年上半年亞太區物流倉儲報告指出，看好下半年台灣在內的亞太區市場，已鎖定辦公大樓、倉儲物流、長租公寓等，成重點不動產投資重點標的。

萊坊今發布2024年上半年亞太區物流倉儲報告（Asia-Pacific H1 2024 Logistics Highlights），年租金漲幅為2.4%，雖然仍是正成長，但相對於2023年的6.2%，成長力道放緩。

亞太區研究部主管李敏雯（Christine Li）表示，亞太區年租金成長力道放緩，主要是受到中國大陸市場租金下跌所致，市場逐漸從房東市場調整為中立條件，且為了緩解租金上漲的影響，提高了租客由租轉買的意願。

此外，這次報告顯示台灣物流倉儲是亞太區最穩定市場之一，瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉表示認為，主因零售內需動能熱絡，加上台商回流帶來的製造業需求支撐，自美中貿易戰開打以來，台商回流台灣資金，成為近幾年商辦、廠辦、土地市場交易甚為熱絡。

瑞普萊坊副總經理暨投資部主管吳紘緒表示，目前工業不動產市場可說是近20幾年來最熱時候，不論是工業用地、工廠、廠辦、物流倉儲的租賃或買賣，因市場供需落差，在區位、交通位置、自用需求考量下，總是會出現優於市場行情的交易，近期不少客戶在供不應求狀況下，願意以高於區域行情租金承租廠房，顯示相當看好未來經濟發展。

吳紘緒指出，物流主要投資標的以桃園市為重點區位，由於最後一哩路配送重要性越來越高，廠商紛紛於北中南部局大型物流中心，搭配近郊衛星倉儲，讓運貨效率再提升，滿足「當日送達」需求，其中北部地區因人口多，也帶動桃園物流倉儲市場發展，只要經濟發展持續、產業鍊發展、台灣持續成為亞太發展重心，則工業不動產仍然有發展空間。

江珮玉指出，在全球經濟受到疫情衝擊下，台灣因經濟發展好，使得辦公室需求旺盛，租金與售價漲幅明顯；而產業供應鏈重整，原物料物流與內需市場物流需求帶動，促使工業廠房與物流不動產交易熱絡。

她分析，台灣物流倉儲市場穩定成長有四大主因，包括國際供應鏈重塑、內需熱絡帶動物流中心需求、設備升級改造潮，以及外資進入台灣市場。

以國際供應鏈重塑來說，江珮玉表示，由於國際供應鏈重組，台商回流帶動製造業的物流需求，除了儲存原物料，還有暫時放置半成品與成品的保稅倉儲，桃園憑藉其產業聚集及海空雙港兼具優勢，成為物流業的重點聚落，以輝達（Nvidia）、超微（AMD）、應材（Applied Material）為首的國際半導體大廠，皆在此設立亞太成品及零件物流倉儲中心。

內需熱絡帶動物流中心需求方面，江珮玉指出，台灣內需消費市場營業額屢創新高，傳統零售商及電子商務廠商對倉儲物流的需求增加。傳統零售包括統一超（2912）、全家（5903）、全聯等常溫及冷鏈配送的物流需求，電商則有momo、PChome、蝦皮等，除了承租現有倉儲空間，也不乏購地自建的案例，如統一超商預計於2025年啟用的台南新市物流園區，以及2027年完工的航空城北區物流中心。

設備升級改造潮部分，江珮玉表示，未來物流倉儲的趨勢，應會朝向在設備、服務上都更多元的綜合型物流中心發展，如增加自動化設備與多溫層倉儲空間等。此外，ESG近年越來越受到重視，在物流倉儲空間中綠能、永續配備的運用也是關注重點，例如採用省水設施、雨水循環系統、太陽能板、LED照明、資源回收再利用等。

同時，她指出，物流倉儲設備也可配合使用需求提供一條龍式服務，從進貨、入庫、包裝、撿貨、盤點、出貨，無論工業、科技業的原物料，或是一般民生消費品，物流服務就是要達成「物盡其用，貨暢其流」。

而外資進入台灣市場方面，江珮玉分析，除了韓國電商酷澎陸續在台灣設置了三座物流中心，日商三菱地所也看好台灣物流市場，與英屬開曼群島商威獅倉儲(香港商宏璟資本ARCH Capital)合作位於桃園楊梅梅獅路的現代化物流倉，出資比為22.5%，就是要開發為包含冷鏈設備的現代化立體多溫層倉儲中心。