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檢方偵辦京華城改建弊案,收押多人,連前台北市長柯文哲也列為被告,關鍵就在於京華城改建案容積率大幅提高。容積率是什麼?為什麼京華城容積率從560%提高到840%之後,牽涉逾百億利益?
住商不動產企研室總監徐佳馨表示,根據建築技術規則建築設計施工編第161條,容積率為基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。白話說,就是一塊基地上,可以蓋多少?蓋多高?
容積率的定義
以台北市第四種住宅區(住四)土地,基準容積率為300%,也就是100坪土地可蓋300坪樓地板。
至於可蓋多高,則要搭配建蔽率來看。住四的建蔽率為50%,等於100坪土只能使用50坪,其他要空出來,由於有300坪樓地板可用,一層蓋50坪,因此可蓋到6樓。
當然上述只是基準容積率,由於機電設施、安全梯、防空避難、管委會使用空間等免計容積,但仍可賣錢,因此建商實際可售樓地板面積還增加,通常會再乘以1.6倍,也就是容積率如果是300%,一坪土地可蓋到4.8坪樓地板。
除了上述外,政府為獎勵民間參與建設、提升建築物品質,或提高居住環境舒適度,會提供各種容積獎勵,如開放空間獎勵,都市更新獎勵等,也會增加樓地板面積。
花錢買容積移入基地
增加樓地板面積還有一方法,就是花錢買容積移入基地。
以京華城來說,土地使用分區原本是第三種工業區,容積率300%,後來捐地變更為第三種商業區,容積率560%。
2020年再以韌性城市(4%)、智慧城市(8%)、宜居城市(8%)等三項名義獲得20%的容積獎勵,加上京華城花費44億元,購入30%容積移轉,等於原容積乘以1.5倍,容積率因此從原本560%變成840%。
如果以京華城改建的京華廣場來計算,京華廣場基地面積約4986坪,原先560%容積率,若不加計其他獎勵,可蓋樓地板約27,900坪,提高到840%後,可蓋到約41,800坪,多出約13,000坪,若一坪賣200萬元,金額超過200億元。
不少人表示,840%容積率是天文數字。其實,台北市商四土地,不用容積獎獎勵,基準容積率就是800%,高雄第五種商業區土地基準容積率更達840%,台中市最高容積率在七期,最高可達600%。
各縣市容積率上限不同,主要是容積率是為了避免都市過度發展,造成人口擁擠與公共設施不足而訂定,由於各地發展目標不同,交通條件不同,可容忍的人口數不同,因此容積率也不相同。
這也是容積率被視為公共財的主因。對建商來說,容積率和現金幾乎可畫上等號,容積越高對開發者越有利益,但對城市來說,由於容積率愈高,可容納人口愈多,城市負擔愈重,也因此不論容積獎勵還是移轉,都有上限,以免損害公共利益。
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