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房市冷、高齡化加速，「以房養老」在2025年出現關鍵轉折。據金管會2025年底統計，16家國銀累積核貸件數1萬340件、核貸額度605億元，全年新增件數1,359件、核貸額96億元，年增件數與額度同寫開辦十年來新高。
以房養老從2015年11月由合庫首家開辦以來，成長步調相對平穩，2015年至2024年間，每年新增核貸件數多落在760至1,200件，新增核貸額約45至65億元。
2025年迎來轉折，新增件數與額度，各年增15%與19%，年增率也從2024年谷底翻揚。
銀行圈與房仲圈歸納，成長動能回溫有三大因素。首先，2025年房市轉弱，六都建物買賣移轉量年減24.5%，南二都跌幅更逾三成，長者賣屋不易、出租報酬下降，轉而選擇「留房換現金」。
其次，房價長期走高，尤其雙北估值攀升，房屋可換得的養老金同步放大。第三，行庫銜賦配合政策任務，連以房養老都設考核目標，更不計入72-2條不動產放款限額天條，讓行庫無後顧之憂。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，台灣正式邁入超高齡社會，65歲以上人口占比突破兩成，在高房價、少子化與觀念轉變下，「以房養老」逐漸取代「以兒養老」，產品接受度與成熟度明顯提升。
進一步從承作結構來看，以房養老由六大行庫一手撐起。2025年合庫、土銀、第一銀、華南銀、台銀與兆豐銀，全年新增核貸件數合計1,320件，占全體新增量97%；新增核貸額91億元，占比高達95%。
其中合庫件數與金額，各年增348件、27億元，單一銀行就貢獻逾四分之一。
銀行主管坦言，即便行庫有政策任務，但隨高齡化社會，老人自主意識抬頭，以「房」養老的接受度提升，再加上房價漲，拿房子換養老金，養老金也變多。
以雙北為例，房屋估值由2,000萬元升至2,400萬元，以六成核貸計算，貸款金額可增加240萬元，60歲申貸、領取30年、年息2%估算，每月養老金可多領約8,000元，對退休生活的吸引力明顯提高。
除六大行庫外，其餘10家銀行承作量能持續低迷，其中5家業績幾乎「原地踏步」。在高齡化趨勢確立下，以房養老能否由政策型商品，進一步走向更普及的退休金融工具，仍有待市場與銀行端共同驗證。
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