黑石、KKR 法人資金瘋搶日本不動產

全球資本已將目光鎖定日本，根據統計，海外資金正大幅購入日本房地產，2025年前三季投資金額已超越2024全年，包括黑石集團、KKR等國際大型機構法人皆投入重金，收購商辦、飯店與共享租賃公寓等。此外，隨著AI應用演進與海量數據生成，資料中心的全球需求預計從2025年的2,000 億美元暴增至2030年的1兆美元，年複合成長率超過40%，日本作為亞太地區的技術和金融中心技術中心，具備戰略地位，有望帶動相關不動產資產的強勁成長動能。

日圓匯率近期跌至18個月新低，便宜日圓再度成為民眾關注焦點。國泰投信表示，回顧歷史，美元兌日圓160元為日本政府的心理防線，截至2026年1月18日已來到158.34元，近期日圓也屢次無法貶破160元天險價位，意味政策阻力出現，續貶空間有限，未來有望迎來升值迴轉點；對台灣投資人而言，目前日圓正處於「匯率甜甜價」與「資產增值潛力」的甜蜜交會點。國內首檔聚焦J-REITs（日本不動產投資信託）的ETF國泰日本不動產（009817）1月19至21日募集，發行價10元。

國泰日本不動產ETF（009817）基金經理人游凱卉指出，日本經濟告別失落的30年，正迎來結構性新生，進入由薪資增長、溫和通膨與政策支持驅動的復甦週期。數據顯示，日本GDP年複合成長率已從1994-2020年間的0.7%提升至2021-2024年間的1.2%。

日本央行雖小幅上調利率，但整體維持相對寬鬆的金融環境，這種「溫和可控」的節奏為不動產市場提供了有力支撐，在經濟正邁向可持續通膨的背景下，租金成長與資產價值的提升，正為日本土地提供肥沃的成長土壤。

游凱卉指出，現階段雖日本經濟復甦，但日圓長期貶值對日本社會已形成巨大壓力，觀察日本衡量居民生活水平的恩格爾指標，食品支出佔家庭支出比重高達29.4%，顯示民生負擔相當沉重，近年由於氣候異常導致米糧減產，加上務農人口驟降，自1970年的466萬戶減少至2020年僅剩70萬戶，導致農產品高度依賴進口，日圓貶值加劇進口成本，民生必備的雞蛋亦深受匯率波動影響。

此外，日本缺乏石油、金屬及煤炭等能源關鍵原物料，企業進口成本長期拉高，民生與企業端的雙重壓力，使得日本政府難以承受日圓續貶的後果，一旦日圓進入升值週期，對於現階段布局日本資產的投資人而言，有望獲得潛在的匯兌收益與資產評價提升。

國泰日本不動產（009817）為連結式ETF，標的基金為日本大和資產管理公司發行iFreeETF東証REIT指數，以追蹤東証REIT總報酬指數為目標，投資範圍聚焦受惠AI浪潮之資料中心、供應鏈轉型所需的物流設施，以及優質商辦和核心零售物業，在日圓低點與日本經濟復甦的雙重利多下，009817成為參與日本不動產投資的高效選擇。