因應央行總量管制 八大行庫今年可承作新房貸總量降至6千億

農曆年過後，想買房的民眾應該最關心銀行到底還有多少房貸額度，根據本報調查，八大行庫合計在2025年還可動撥的房貸額度，也就是今年可新承作的房貸額度，大約有6000億，其中，台銀、土銀、合庫、以及一銀等四大行庫，今年可新承作的房貸額度在1000億至1500億之間不等，其他行庫則大約在300億至600億之間。

上述的數字，主要和每月的銀行房貸還款數字，還有依照央行總量管制要求調降房貸水位的數字連動；根據本報調查，各大行庫依其房貸業務規模大小不同，每月要還款金額大約在40億至130億不等，但倘若在2025年底，亦即今年底之前要達到承諾央行降低房貸業務量的目標，就必須把一年內要下降的房貸餘額，再分散到12個月，舉例來說，若一年要降240億，則每月可新承作的房貸額度，還會再被壓縮20億。

據悉，各大行庫的不動產占總放款比重，全面在35%以上，最高甚至有到40%的銀行，因此倘若不是因應央行總量管制，八大行庫今年在銀行法第72條之2（主要看不動產占總存款量的比重），以28%為警戒紅線的作法，可新承作房貸金額應至少超過7千億，而倘若是2024年，即使下半年起因為新青安精進措施上路再加上銀行因為銀行法第72條之2而產生的「限貸令」，但由於上半年銀行房貸業務動能可觀，2024年八大行庫整體新承作的房貸業務量，合計仍有7500億的水準，相較之下，今年全年各大行庫的新承作房貸業務僅約6千億，的確少得多。

據指出，公股行庫今年的房貸業務將以與建商土建融直接連動的整批性分戶房貸為主，因此，相對於買建商的預售屋、新成屋，今年透過房仲買中古屋的民眾在借房貸時相對更辛苦，而買預售屋的民眾，由於搭整批性分戶房貸的順風車，因此房貸申貸比較有空間，而且利率條件較佳，因為銀行大部分都會先把額度保留給自家承作土建融的建商整批性分戶房貸。

一家銀行高層說明，這也是基於銀行的風控著想，因為銀行借了建商土建融，但等房子蓋完之後，卻在房貸「斷炊」，那等於讓建商無法和購屋民眾完成交屋，建商也因而無法償還土建融：「此時就變成逾放直接威脅銀行！」

至於一般民眾如果是買中古屋，透過房仲來買的話，也不見得無法取得貸款，但大概就得多跑幾家銀行，詢問哪些銀行有額度，或是直接透過仲介來介紹熟悉的銀行會比較有機會；此外，不少大型民營銀行內部已下達指令，房貸業務只提供有財管往來的客戶，尤其是VVIP的客戶，因此和銀行的理財往來，對申貸成功也有加分作用。

金管會上周公布的銀行法第72條之2在12月最新數據，創下去年六月以來新低水準，但大型行庫因而可多釋出承作房貸業務的空間，卻沒有想像來得多，一家大型行庫主管指出，頂多是原本排三個月，現在可少排一個月，原因就出在央行的總量管制，央行總量管制主要有二大重點：1、全體國銀每家的不動產放款比重，必須降至35%以下；2、有些不動產放款量已居前五大的銀行，即使占總放款比重未到35%，也被央行要求「凍漲」，餘額不要再增加。