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央行從2020年底首度出手打建商餘屋貸款至今,早已有建商扛不住,驚見呆帳。據透露,安泰銀主辦港商新朗興業聯貸一案違約,該案資金用途就是「餘屋融資」,違約因素之一就是扛不住央行打餘屋。(延伸閱讀:央行重拳 李同榮:對房市踹上臨門一腳、多頭終止)
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所謂「餘屋貸款」就是指建商把蓋好、卻沒賣掉的房子,跟銀行申請貸款。
建商可用這些餘屋再借一筆資金出來,繼續獵地、推案,當房市看好時,建商也可能故意留一些餘屋,待價而沽,愈慢賣賺愈多,變相成為「囤屋」,引發央行與金管會關注。
據透露,安泰銀2020年主辦香港商新朗興業台灣分公司(為借款戶),以台中市西屯區建案「日匯」為擔保品的三年期76億元聯貸一案違約,其中關鍵因素之一,就是受到央行打炒房,大砍建商餘屋貸款成數所致。
銀行團透露,港商新朗興業台灣分公司當初聯貸資金用途是「餘屋融資」,擔保品是台中西屯區「日匯」建案,該建案有147戶房地,平面車位348個、機械車位34組。
聯貸主辦行是安泰銀,參貸行有永豐銀、新光銀、兆豐票、國際票、大中票、合庫票及全球人壽共七家。該案是2020年7月20日首次動撥,2023年7月20日到期日,至今貸放餘額是64.74億元。
但受到疫情波及,銷售不如預期,之後又逢央行出手打餘屋貸款、及平均地權條例修正影響,這三大利空襲擊,使借戶融資餘額無法降到央行規定的餘屋貸款成數(當時已降到四成餘屋貸款成數)。
借戶曾在2023年7月到期日前申請債務協商展延一年,但展延一年後,2024年7月20日仍無法還款,銀行團最終宣告該案違約,並進一步啟動法催程序、聲請拍賣擔保品等行動。
關鍵是「餘屋貸款」
這僅76億元聯貸案,又有建案做十足擔保,理應銀行團幾乎不會有損失,為何會被金管會關注?關鍵是這案子是「餘屋貸款」。
知情人士說,該案子是金管會清查各銀行房貸、建築融資逾放時,赫然發現有一筆銀行「餘屋貸款」聯貸案違約,還即將進入法催程序,當時適逢央行將祭出第七波信用管制之際,金管會才在9月初要求安泰銀做重大偶發通報。
這也顯示央行和金管會已聯手盯上建商餘屋貸款,一家銀行主管說,當銀行不再願意提供餘屋貸款,使建商資金周轉轉不過來,會出現兩種效應,一、建商會延緩推案速度,二、建商無法囤屋、養地,進一步恐會將「賣不掉的房子」(餘屋)做降價求售,又以中小型建商為主。
央行出手打建商餘屋貸款,首次是在2020年12月將餘屋貸款成數限五成,2021年12月再降到四成,這次睽違近三年再度出手,一口氣砍到三成,關鍵是要防堵建商利用「餘屋」借錢,實際卻是想囤屋。
金管會過去專案金檢銀行不動產授信時,也發現有銀行承辦餘屋貸款時,有建商一再展延未推案銷售,但有銀行未確實了解久未銷售、或去化緩慢原因,而持續依原貸款期限及條件展延,有不利防範建商以銀行資金做囤屋。
央行從2020年底首度出手打建商餘屋貸款至今,已有建商扛不住,驚見呆帳,如今第三度出手,將建商餘屋貸款砍到三成,市場示警,是否會再爆出建商違約、倒帳?又或是讓中小型建商將餘屋「降價求售」?引發市場關注。
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