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已准未撥額度太多,多家國銀土建融餘額年底前降低無望。央行要全體國銀交卷不動產放款總量管制計畫,不過據了解,絕大部分的公股行庫,以及多家民營銀行,由於先前「已准未放」的土建融案累積量太大,因此,不但今年底之前下降無望,不少銀行更是一直到明年6月底,甚至12月底,每季的土建融案放款量都會一路走高。
據指出,為了在銀行法72條之2的30%上限之下,消化這些先前「已准而未動用」的土建融額度,也使得不在少數的銀行,明年房貸的額度不見得是逐季成長,反而因為建商動用土建融進入高峰期,而使房貸額度零成長或反而下降,現在得看存款能否有效擴大,或是金管會透過都更危老衍生的部分分戶房貸、海外不動產放款排除在72之2的計算範圍,來擴大銀行可承作不動產放款的上限。所謂的銀行法第72條之2,是指銀行所承作的土建融及房貸業務的總放款量,不能超過存款和金融債券總量的30%。
據了解,央行要求國銀所報送的管制計畫,有四大類項目必須逐季具體交待清楚,包括:1. 不動產占總放款比率,亦即集中度;2. 總放款餘額;3. 不動產放款餘額,這一部分還必須分成購置住宅貸款餘額,還有建築貸款餘額二項來提報;4. 總放款扣除不動產放款的餘額。
不少行庫主管私下指出,上述土建融案有三種類型,一種是已經買了土地,若能開工不能不給建商建融,另一種則是建融已經撥到一半,不能讓建商的房子蓋不下去變爛尾樓;還有一種,則是建商已經獲行庫核准一定的額度,倘若已簽約的額度不給,就是違約,這三種情況,使銀行的土建融額度,普遍都「爆掉」。
銀行主管也特別指出,所謂的額度爆掉,可不是指「新增額度」,而是先前的「已准而未動用額度」,現在大型建商若要向銀行申請新額度,幾乎已跟「凍結」沒兩樣。
影響所及,多家銀行對土建融案已採取二大措施,其一、分行沒有受理土建融新貸案的權限,必須先報總行同意,才能收件;其二,要採取「以價制量」措施,土建融利率若含手續費這些,將會拉高至3.5%,甚至是4%以上的水準。
其中,大部分大型行庫,對於土建融放款量占其不動產放款量比重尤高的大型建商集團,已停止新申貸的額度,此外,一些先前沒有往來的中小型建商,若有新申貸案,恐怕也不會被受理。
金融圈人士指出,多家國銀的土建融案量已「爆掉」,也將在不動產市場引發二大現象,其一是過去大型建商雖然向各銀行申貸的額度很多,但都「圈而不用」,然而現在卻因為政府的放款政策管制,會越來越有危機意識,都會把錢先提出來,然後放到存款部位。
其二,中小型建商的資金則更為緊俏,對此金融圈人士已觀察到,不少中小型建商,不論是建案或是素地,若口袋不夠深,但銀行籌資又碰壁的話,為了避免財務周轉不靈而倒閉,會賣掉手上的土地或案子給大建商,因此,大建商與小建商之間在建案、土地的整合也會加速。
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