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賴神打炒房1/有效率打房房價跌? 央行要的結果和你想的不一樣!

賴總統在國慶演說中宣示,將加快「打炒房」效率,讓不少人深信,房價下跌有望,但實則政府的盤算是:價穩量跌,跟民眾想的不一樣。 報系資料照
賴總統在國慶演說中宣示,將加快「打炒房」效率,讓不少人深信,房價下跌有望,但實則政府的盤算是:價穩量跌,跟民眾想的不一樣。 報系資料照

本文共2210字

經濟日報 記者游智文、邱金蘭、徐碧華/台北報導

央行9月重手打炒房,祭出第七波信用管制,許多購屋人拍手叫好。時序進入光輝十月,賴總統在國慶演說加碼宣示,將加快「打炒房」效率,即便「得罪特定團體,也在所不惜」,賴總統高分貝喊話,讓不少人深信,房價下跌有望。

不過,回顧過去一段時間,政府每回打炒房,總是進進退退,好比第七波信用管制,雖號稱「最重鐵拳」,坊間也有「金龍風暴」之稱,但沒多久,央行總裁楊金龍在9月26日面對立委質疑可能「濫殺無辜」時,就表示會針對「無辜者」,盡快推出協助措施和排除條款,讓市場質疑「開後門」。

政府打房為何會進兩步退一步?這樣的打房,到底有沒有效?或者最直白的說法,就是政府打房的目的,和民眾想要的結果,其實並不一樣。

政府打房跟你想的不一樣

1、目標是「量縮價穩」,不是價格崩落

央行上月19日召開理監事會後,宣布新一波選擇性信用管制,規定名下有房者,買房貸款取消寬限期,買第2戶貸款最高只能貸5成,第三戶只能貸3成,並擴大實施地區至全國。

根據市調,過去二周來,各地預售屋來客量大多腰斬,不少甚至「小腿斬」,來客大減七、八成,中古屋帶看也一夕之間少了五、六成以上。

對此結果,網路上許多人給央行按讚,認為面對投資客囂張炒房,房價高漲,央行終於不忍了,因此「要給投資客一個lesson」,決心要把房價壓下來。但央行真的這麼想嗎?

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,央行或許對炒房看不下去,但這次會出重手,原因很單純,一來,國銀不動產放款集中度過高,占整體放款將近38%,萬一房市景氣出現變化,恐引爆類似美國次貸風暴的金融危機。

打炒房是政治議題,年輕人買不起房子,執政黨2026年要如何選縣市長?2028年如...
打炒房是政治議題,年輕人買不起房子,執政黨2026年要如何選縣市長?2028年如何選總統?所以政府要一直打炒房,抑制飆漲,但實際上,也不能跌太凶,以免政府跟金融機構承擔不起。 報系資料照

2、降買氣,護航新青安

其次,銀行法72之2條規範下,銀行快沒錢了,若不出手,讓市場買氣下來,恐怕撐不到後年7月新青安結束。而旨在協助年輕人買房的新青安政策,正是賴總統選前的一張重要民生支票。

一位不具名學者直言,打炒房是政治議題,年輕人買不起房子,執政黨2026年要如何選縣市長?2028年如何選總統?所以政府要一直打炒房,抑制飆漲,但實際上,也不能跌太凶,以免政府跟金融機構承擔不起。

在此情況下,央行要的結果,就是「量縮」。如果是「價穩量縮」,那是最好的,因為價格穩定,就不用擔心民眾房貸斷頭,法拍暴增,影響金融穩定,交易量縮則可舒緩房貸水位問題,讓銀行水位能慢慢回復正常。

如果價格仍持續上漲,但交易量減少了,也就是「價漲量縮」,央行也可以接受,因為可以達到降低銀行水位的目的。 當然,如果出現這種情況,民怨必定再度升高,央行可能會挨罵,認為是在打假球。

3、價跌量增,民眾愛央行怕

如果是「價跌量增」,也就是價格下跌,交易量增加,就打炒房來說,這是最成功的,因為購屋人可以順利買到房子,產業也能維持交易,不致於倒成一片。這也是一般民眾最想看到的結果。

然而從央行角度來看,這種結果卻是最慘的。原因是,房價下跌,房貸斷頭機率大升,不只銀行逾放比會升高,若情況惡化,還可能殃及銀行,讓「金龍」風暴,成為如實的「金融風暴」。

另外,交易量增,更多人向銀行借款,也意謂銀行錢荒沒解決,反而更嚴重,不動產放款集中度問題也更惡化。

房市一倒 長照小金庫遭殃

在賴總統喊出要有效率打房後,外界紛紛推測,下一步會怎麼做?會打多重?一個數據說明,賴政府若下重手,造成房市崩盤,絕非所願。今年1-9月,房地合一稅撥入長照基金642億元,創歷史新高,也就是說,房地合一稅撐起長照半邊天。

民進黨執政八年來,沒討論開辦長照保險,就因為長照找到房地合一稅這個大金主。

財政部官員解釋,政府做長照的錢來自長照基金,長照基金九成以上的錢來自三稅目:房地合一稅、菸稅、遺贈稅。如今房地合一稅是其中的大宗。

財政部統計處14日發布最新統計,今年1-9月三稅目撥入長照基金合計990.24億元,占長照基金財源九成以上。其中房地合一撥入642億元、菸稅撥入197億元、遺贈稅撥入151億元。

房地合一稅成為長照超大金主是近兩、三年的事,109年撥入長照基金才109億元,111年暴增到498億元、112年556億元,今年才前三季已超過去年,來到642億元。

本來撥入長照還會更多,賦稅署官員說,今年開始,也分給內政部一些,支援住宅部門,目前大概都用來補貼新青安的利息。

有效率打房結果 市場估:傷不重

章定瑄表示,第七波信用管制看似出手很重,但就他來看,央行應該是精算過的,目的就是希望達到「價穩量縮」的結果。以中古市場來說,儘管買氣大減,但在新青安買盤仍可撐住價格。

至於預售屋,由於交屋要三、五年後,影響的是信心,第七波信用管制並不會直接影響。

問題比較大的是之前買預售屋,現階段房子要過戶的交屋族,尤其是名下有多戶貸款屋的交屋族。不過這一群人為數應不多,可能會出現降價求售、甚至斷頭情況,但是對整體房價殺傷力有限。

當然,這是理想的狀況。房價高到如此地步,購屋人心理其實是很脆弱的,不少人是抱持著房價會持續上漲的勇氣在買房子,一旦這樣的期待消失,房市可能急速反轉,陷入失控局面。

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賴神打炒房3/查水表、查工作地 財政部圍堵投資客 房地合一重購退稅改「全查」

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