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新青安補漏洞1/大學生被爸媽當人頭占房貸便宜?財政部出招 可要求提前還貸款

新青安貸款引爆爭議,財政部正研擬四大補救措施。圖為財政部長莊翠雲。 記者曾學仁/攝影
新青安貸款引爆爭議,財政部正研擬四大補救措施。圖為財政部長莊翠雲。 記者曾學仁/攝影

本文共2779字

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

新青安貸款引爆爭議,財金部會決定亡羊補牢防堵政策淪為炒房幫凶,財政部研擬四大補救措施,包括列出可疑態樣追金流堵人頭、稅務資料勾稽防轉租、借戶簽切結書及評估溯及5萬舊貸戶等;金管會則決定將新青安列入一般金檢重點。

政府為協助青年購屋,去年8月推出利率補貼的新青安貸款,結果在房市發酵,刺激買氣,也衍生出人頭、轉出租等亂象,政府打炒房步調也被打亂,房價愈打愈高,新青安遭質疑是罪魁禍首。

大學生被爸媽當人頭 央行第二戶管制破功

市場一片批評聲浪,政府相關部會也開始擔心,先是內政部出面踩剎車,宣稱如果再升息,將不會再加碼補貼利息。中央銀行上周四理監事後,總裁楊金龍坦言,新青安造成移轉棟數增加,確實造成衝擊。

楊金龍還說,央行近期調查公股行庫承作新青安情況,有些父母以子女為借戶申貸新青安,是否會涉及央行對第二戶房貸的管制措施。

財金官員表示,總裁是擔心,央行對第二戶房貸採取管控措施,「被新青安破功了」,為打炒房,央行對特定地區的第二戶房貸一直有管制,包括無寬限期及訂貸款成數上限,上周更將貸款成數從七成降至六成。

如果父母名下已有房子,再去買房辦貸款就得適用第二戶規定,但透過已成年子女去買,不但可以辦有利率補貼的新青安,最高可以貸到八成,還有五年寬限期,完全避開央行的打炒房約束。

這位官員私下說,他有同事就是用這種方式去買第二棟房子;中正大學法律系副教授洪令家也說,很多大學生都被爸爸媽媽當「人頭」,去辦新青安。

一位民營銀行高層說,他周遭還有人辦了新青安之後,再出租。

財政部喊冤 祭四招補漏洞

財政部次長阮清華表示,新青安是要幫助年輕人購屋的良好政策,是不是導致房價高漲元凶,見仁見智,實際上新青安的量在整個房貸市場的占比是個位數,歸責新青安未必公平。

不過,阮清華也說,外界既然質疑人頭、轉租,「我們就來查,有問題就來改」。

財政部已指示公股行庫本周開會研商補救措施,初步規劃的作法,包括第一,請行庫列出人頭戶的可疑態樣,並追查金流,防堵人頭,新案舊案都要盯。

知情官員表示,有些行庫在貸後管理上,會查看土地謄本上是否有限制移轉的登記,因使用人頭者為防止人頭把房子偷偷賣掉,有可能會作限制移轉登記,透過這種方式可以研判借戶是不是人頭。

另外,貸後管理也要注意還款金流,例如A用符合新青安條件的B做人頭貸款,有可能在還本利息時,是由A來繳錢,此時從還款金流也可看出端倪。

第二,透過稅務資料勾稽防貸後出租。

知情官員表示,公股銀行很難去借戶住處看是否自住,但如果借戶貸款後把房子轉租,再由租客的租金直接付房貸本息,行庫從金流也可以查出還款人是否為借戶本人。

另外,財政部也研議透過稅務資料跟貸款案的勾稽,了解是否有租金收入,不過,這涉及稅捐稽徵法第33條及銀行法48條,對納稅人及客戶資料保密問題,財政部跟行庫還在討論中。

以銀行法第48條為例,行庫間就有不同法律見解,有人認為透過去識別化方式,只用房屋擔保品的門牌號碼,不碰借戶的ID跟姓名,去勾稽有無租金收入。但也有人認為,依銀行法第48條規定,是任何客戶資料都不能提供。

就算法律解釋有所突破,稅務資料可以勾稽了,也解決不了所有問題。因為並不是每個房東都會誠實申報租金收入,而為了領取租金補貼的房客雖會申報,但領取租金補貼者有一定的資格條件,並不是每個人都有。

把所有新青安案件跟稅務資料做勾稽,還是無法撈出所有轉租案。官員坦言,稅務機關連平常查核有無出租的效果都不是很好了,要查轉租這件事真的很不容易,但還是要努力去做。

第三,要借戶簽切結書,聲明自住、非人頭。

為杜絕外界疑慮,財政部日前全面清查八家公股銀行辦理新青安貸款契約完整性,發現只有兆豐銀行在一開始就要求借戶簽切結書,聲明供自住(包括本人、配偶、父母及子女使用),雖然跟新青安的貸款條件(本人、配偶及未成年子女名下無自用住宅)未完全一致,但已擋掉大部分可疑案件。

其餘八家沒有簽切結書,但有些契約中有約定若涉「虛偽不實」,將行使加速條款。只是「虛偽不實」的文字,不夠具體明確,像是借款人借貸時提供的文件也都正確,並無虛偽不實,只是後來因各種因素,才將房子出租,能否執行加速條款,實務執行上易有爭議。

財政部希望訂定公版切結書,若違反聲明,將追回利息補貼差額,並改為一般房貸,情節嚴重者甚至可以要求提前還款等,藉此達到嚇阻作用,降低外界疑慮。

第四,評估是否要求舊借貸戶補簽切結書。

根據財政部資料,目前已撥貸的新青安有5萬戶。知情官員表示,新貸戶簽切結書沒有問題,至於已撥貸戶,是否要補簽,涉及實務執行及法律問題,尚待公股行庫本周開會討論決定。

如果借戶願意補簽,在雙方同意下變更條款,問題不大,但借戶若不願意,可以強制要求補簽嗎?洪令家說,新青安是優惠貸款,簽約時當然可以要求簽切結書,但如果在締約後才單方面強行變更契約內容,可能不合理、也不合法。

官員說,現行契約若無任何空間可以補簽切結書,除有法律上爭議外,實務執行上會否引來民眾反彈、客訴,也須審慎,所以還在研議。

不論事前或事後補簽,住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為,也無法解決新青安亂象,她說,能否勾稽是否自住,才是比較大的問題,行庫也沒有能力去查。

知情官員說,即便簽了切結書,如何確認借戶依約履行,還是需要銀行貸後管理作查核。講白了,新青安貸款的條件很明確,銀行在貸前的徵審、貸後管理,如果都確實執行,就不致於會有人頭、轉租等爭議。

問題就在,新青安是財政部重要政策,辦理貸款的公股行庫必須執行政策,又要過濾人頭、轉租,除人力問題外,寬嚴之間確實也不易拿捏,財政部就曾接獲民眾陳情說申請新青安被刁難。

因此,除了財政部跟公股行庫補破網外,也需要金檢工具去了解行庫是否做好事前徵審及貸後管理。

財政部已指示公股行庫本周開會研商補救措施,初步規劃的作法,包括請行庫列出人頭戶的...
財政部已指示公股行庫本周開會研商補救措施,初步規劃的作法,包括請行庫列出人頭戶的可疑態樣,並追查金流,防堵人頭,新案舊案都要盯。 報系資料照

金管會金檢 新青安列重點檢查

據了解,由於國內銀行在歐美商辦大樓授信案踩雷,在立委關注下,金管會上半年針對十幾家銀行,啟動一波不動產授信專案金檢,檢查剛結束,目前正撰寫金檢報告,但當時規劃時新青安爭議還不大,未放入重點。

金管會官員表示,近來新青安問題引發關注,金管會在今年度例行金檢重點中原本就有不動產授信,所以已要求檢查人員去銀行做例行金檢時,要調出新青安資料來看。

換言之,如果公股行庫今年有排到例行檢查,新青安就會被列為查核重點項目。至於是否有必要針對新青安啟動專案金檢,金管會官員表示,目前尚無此計畫,後續是否有需要會再作評估。

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