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台灣人超有錢3/財富統計看不出來 會計師告訴你 有錢人這樣傳承不動產

用公司持有不動產,傳承的標的是股權,可以贈與、繼承、買賣。若個人傳承不動產,要嘛用買賣、直接繼承,贈與則未必有利。圖為示意圖。 記者季相儒/攝影
用公司持有不動產,傳承的標的是股權,可以贈與、繼承、買賣。若個人傳承不動產,要嘛用買賣、直接繼承,贈與則未必有利。圖為示意圖。 記者季相儒/攝影

本文共1646字

經濟日報 記者徐碧華/台北報導

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主計總處2021年底家庭財富分配統計顯示,台灣有錢人的不動產,只占淨值不到三成,跌破不少人眼鏡。到底有錢人是怎麼不動聲色處理不動產?又是怎麼傳承的?

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KPMG安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻觀察,台灣有錢人購置不動產,不外兩種方法,一種是成立公司,用公司名義買,房產登記為公司所有;另一種是個人買,這和一般人一樣。

如果是以公司名義購買,自然不會在家庭財富統計裡露出馬腳,日後子女若要繼承房地產,則是由上一代傳承公司股權。

公司持有房地產 有錢人過去常見招式

KPMG安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻。 KPMG安侯建業/提供
KPMG安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻。 KPMG安侯建業/提供

洪銘鴻說,不動產的持有和傳承,在平均地權條例修法後、房地合一2.0實施後,變化很大。

先談持有的選擇。洪銘鴻說,平均地權條例修法後,私法人未來不能再登記持有住宅。要買,得取得許可才行,但單純的投資可能不容易取得許可。

「以前買豪宅可以用公司買,現在可能只能用個人名義買。」他指出,公司還是可以繼續購置廠房、商辦。如果要購置住宅,只能用個人名義。

這意味著,透過公司購置不動產來累積個人財富,會比以前困難。但是既有修法前,即用公司持有不動產者,仍可維持,因為租稅差異仍在。

洪銘鴻說,以公司持有不動產,租金收入扣除成本、費用後的所得,只課徵20%的營所稅。以個人持有的租賃所得,併綜合所得課稅,最高稅率是40%。

只是,以公司買賣不動產的租稅利益已經沒有了,因為房地合一2.0要求公司比照個人課稅,最高稅率45%。

個人傳承不動產 直接繼承好過贈與

再來講傳承。洪銘鴻說,個人傳承個人所持有不動產,要嘛用「買賣」,要嘛直接繼承,若用贈與,未必有利。

舉個例子,洪銘鴻說,爸爸用1億元於2016年後買進新制不動產一棟住宅,之後贈與給小孩,贈與價值4,000萬元(按土地公告現值+房屋評定現值計),爸爸繳了贈與稅,繳了土地增值稅,小孩取得住宅。

之後,小孩又以1億元賣掉受贈的住宅。國稅局認定的成本是4,000萬元,算小孩賺了約6,000萬元,要課房地合一稅。

洪銘鴻說,從兩代來看,買1億、賣1億元,還要繳大筆稅金,不僅沒賺,虧大了。

「贈與壓低了成本,」他說,以租稅成本而言,已不適合作為不動產傳承的手段。

「寧願直接等繼承。」爸爸的不動產在2015年底以前取得的舊制不動產,兒子繼承之後賣掉,洪銘鴻強調,可以沿用舊制,土地交易所得不課稅,只課房屋交易所得的稅。

如果等不及繼承,就買賣,兒子買爸爸名下的房子。「買進來的不動產,成本是買價,而不是土地公告現值和房屋評定現值。」洪銘鴻說,重點在兒子的資金來源,兒子要有錢買,而且要交付款項給爸爸。

如果兒子還小,沒有賺錢能力,洪銘鴻說,要先創造兒子的所得,最簡單的方式是父母、長輩可以先分年贈與現金。

房地合一2.0要求公司比照個人課稅,最高稅率45%,換言之以公司買賣不動產的租稅...
房地合一2.0要求公司比照個人課稅,最高稅率45%,換言之以公司買賣不動產的租稅利益已經沒有了。 報系資料照

股權傳承 贈與、繼承、買賣皆可

用公司持有不動產,傳承的標的是股權,不是不動產。洪銘鴻說,傳承方式多元,贈與、繼承、買賣都可以。

贈與和繼承,洪銘鴻提醒,要注意股票價格的認定。對公司持有的不動產,國稅局會以贈與或繼承時點的土地公告現值和房屋評定現值,調整不動產價值,重新計算公司每股淨值。以每股淨值認定每股價值,而不是按面額10元認定。

至於買賣,更要小心,洪銘鴻提醒,房地合一2.0將這類專門持有台灣不動產的公司納入課稅範圍,爸爸賣股票給兒子,會被課房地合一稅。

當不動產有以個人名義持有、有用公司名義買進,最麻煩是繼承時的分配,誰要選那間,搞不定。洪銘鴻說,避免繼承人們吵架,最好採遺囑方式分配。

洪銘鴻說,首先確定公司的經營權,如果A拿下大部分公司股權,公平起見,被繼承人名下的不動產,A或可就分小間一點;股權拿少一點的,分到的不動產價值就高一點。分配的時候,要小心不要少於特留分。

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