父賣1,450萬房給兒，錢再贈與送回去？忽略二件事反而多花200多萬元

陳先生：「媽，這間房子我用 1,450 萬買，貸款 1,000 萬補上，這樣流程就合法了吧？」

媽媽：「放心啦，我是用買賣方式過給你，有找代書、簽合約，還透過履約帳號匯款，錢確實進到我帳戶。之後我會用每年 244 萬免稅額，慢慢再轉回給你。」

爸爸也附和：「我這邊也能給你244萬，一年加起來488萬，幾年下來不就全拿回來了？」

你是不是也覺得：「既然有買賣契約、價金也支付，父母只是善用免稅額，這樣應該沒問題吧？」

國稅局怎麼看？

依照財政部中區、北區國稅局公開回覆，稅局看的不是表面，而是價金有沒有真的移轉：

1️⃣ 立即返還 → 一定是假買賣

剛收了買房價金，立刻又轉回去，就算有逐年免稅申報，也會被認定是假買賣真贈與。

2️⃣ 短期內逐年返還 → 風險很高

就算拆成幾年轉回去，只要金流能追溯到那筆買賣價金，國稅局仍會視同假買賣。

3️⃣ 長期持有再贈與 → 才可能成立

如果賣方真的把錢留在自己帳戶多年，再「獨立決定」逐年贈與，而且有完整金流證明，才有機會被認定是真正的贈與。

一旦被認定是假買賣，《遺產及贈與稅法》第 46 條規定：除了補徵贈與稅外，還會加計利息，並處所漏稅額 **1 倍至 3 倍罰鍰**。

💰 稅負試算

以這筆 1,450 萬交易為例：

◾扣除 244 萬免稅額後，應稅額 = 1,206 萬

◾贈與稅（10%）= 120.6 萬

◾再加上 1 倍罰鍰 =120.6 萬

👉 合計至少 241.2 萬

原本想省稅，結果反而多花兩百多萬，真的是得不償失。

🔍 天啊！貸款的 1,000 萬也算入贈與？

如果兒子貸款，但父母再把錢逐年送回兒子：

這種情況就是「假買賣真贈與」的典型，因為兒子名義上有借貸，但實際是用父母返還的錢來還。

國稅局會認定整筆 1,450 萬（扣掉免稅額後的部分）屬於贈與。

📌 這案例提醒我們什麼？

1. 契約 ≠ 安全：有契約、有代書，不代表就沒風險。

2. 金流才是關鍵：資金只要繞一圈回來，就可能被盯上。

3. 免稅額不是擋箭牌：逐年贈與必須獨立存在，不能和買賣價金掛鉤。

4. 國稅局查核很細：AI會比對存摺、贈與申報和資金去向。

正確做法

◾真的買賣**：子女付的價金，父母應留存或使用，而不是再轉回去。

◾乾淨做法：先用「逐年贈與」累積資金，等金流乾淨、紀錄完整後，再拿來買房。

◾專業規劃：大額交易前，先諮詢專業顧問，設計金流與契約，避免補稅與罰款。

R姐金句總結

房子過戶不是問題，問題在於錢有沒有真的換手，還有價格設定是否合理？

短期贈與是假買賣，低價過戶更是白忙一場！

本文由《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權轉載，原文請點此

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