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不想讓房子被債主扣押,把房子先過戶小兒子好嗎?律師:另個方法更好

圖/pixabay
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本文共924字

作者 蘇家宏律師

有一個媽媽很憂愁,因為他的大兒子欠了卡債,只有小兒子結婚沒有欠款,她很擔心未來過世後,她名下唯一的房子恐怕被大兒子的債主扣押,所以想要把這間老房子過戶給小兒子,這樣就不用擔心未來房產被扣押?

千萬毋湯!

1. 首先,持有40年的老房產用贈與方式過戶給小兒子,不但要支付贈與稅,土地增值稅也要用一般稅率(無法用自用住宅稅率),恐怕要數十萬或超過百萬,在稅賦上很不划算。

2. 如果房產用出售的方式「賣」給小兒子,國稅局會審查小兒子是否有能力購買?未來房產過戶後,小兒子是否有給買賣價金?媽媽收到現金後有沒有把現金返還小兒子?如果沒有「真正支付買賣價金」的事實,將會被認定為贈與,國稅局會要求補交贈與稅並罰款。

3. 其實,這位媽媽可以寫一份遺囑,在過世後再把房產指定由小兒子繼承,並且附帶條件,要求小兒子將房產仍然繼續給大兒子居住。大兒子在媽媽過世3個月內,拋棄繼承,就不用擔心大兒子的債權人來查封媽媽的遺產。

4. 用遺囑的最大好處是,房產繼續在媽媽名下,媽媽住在自己的房子內很安心,兩個孩子住在媽媽的房屋下會比較乖,但如果過戶到小兒子名下,等於媽媽住在兒子的房子,其中微妙的變化,小兒子或媳婦如果態度不好的話,媽媽心情會更難過,因為在別人屋簷下,很難不低頭。

5. 過戶到兒子名下,房屋就是兒子的,如果兒子將房產贈與媳婦,或抵押借款,媽媽是無法阻止的。

6. 用遺囑傳承此房產,房地價值以公告價計算,可能也不用繳到遺產稅,也不需要繳交土地增值稅。

7. 由於媽媽是在104年12月31日以前取得的房屋,未來如果小兒子繼承後要出售,出售房屋可以選擇舊制(不用房地合一稅),土地也因為是繼承取得,未來土地增值稅計算的起算,將以媽媽過世當年為準。

圖/pixabay
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8. 如果房產用買賣或贈與的方式,在生前就先過給小兒子,小兒子法律上就是所有權人,未來如果出售,需要繳交房地合一稅。取得成本將以當時買賣價格或贈與當時的房地公告價計算,少不了一筆房地合一稅。

9. 斧底抽薪的方法,應該是請大兒子面對債務問題,可以運用消費者債務清理條例,向法院聲請債務人更生或清算,真正的把債務處理完,未來就不用到處躲藏,自己名下也可以有財產,媽媽也不用再擔心了。

本文由《恩典法律事務所》授權轉載,原文請點此

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恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師,致力推廣「人平安,享財富」的理念。

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