如果「買屋出租當包租公、包租婆」的算盤，怎麼撥都不划算，屋主唯一可以「扳回一城」的，便是靠著房價的自然增值。但是…
雖然房地產市場看似熱絡，但卻有「買屋者縮手」的情形。因為根據內政部統計處在10月29日所公布的「9月全台建物買賣移轉棟數」為33,296棟，較8月38,158棟，減少4,862棟，大幅減少12.74%，創下今（2009）年全台買賣移轉棟數減幅最大紀錄。
事實上，全台六大都會區整體交易量也呈現下跌走勢，9月較8月跌幅前三排名依序為，高雄市跌21.39%、桃園縣跌17.98%、台北縣17.13%；唯一逆勢上漲的只有新竹市，買賣移轉增加535棟，增加53.71%。
另外《住展雜誌》也指出：10月份由於豪宅大幅拉抬房價的動作，使得大台北區其他建案房價也被拉高，讓不少購屋者觀望的氣氛更加濃厚。根據該雜誌的調查，北台灣新成屋和預售屋的議價空間，從8月的11.8%，9月的12.3%，到10月份，已經上升到12.6%。
儘管如此，不管是房仲業者還是建商、銷售公司，仍在大力推廣「投資房地產的高投資報酬率」。例如在昨天的晚間新聞中，便提到高雄某家建商，推出「買屋保證回租」的方式。保證屋主在購買房子的2年內，每月提供至少4萬8000元以上的租金回報。如果租金沒有達到這樣的數字，建商將會補足屋主其間的差額。
看起來，這好像是一門絕對「穩賺不賠」的好生意，但實情如何呢？由於新聞上並沒有說明這個豪宅個案的地址，以及有無其他特殊規定，只提供了與一般房屋的售價及租金比較（請見《表一》）。
表一、高雄某建商推出的保證出租物件內容：
| 豪宅個案 | 一般房屋 | 豪宅／一般房屋比 | |
| 售價（萬元） | 25~33 | 17~27 | 1.22~1.47 |
| 租金（萬元） | 4.8 | 2~3 | 1.6~2.4 |
| 坪數 | 57~77 | ？ | ？ -- |
對建商來說，只保證前2年，每月租金不會低於4.8萬元，換算成建商的總成本是115.2萬元。以建商所推個案最高77坪為例，只要每坪多賣個1.5萬元，就可以把所有2年的保證成本給賺回來；假設坪數是57坪，建商所支付的每坪成本也不過是2萬元。但是，豪宅的每坪售價，卻足足比一般住宅要貴上二到四成左右。
除此之外，一位朋友在網路上看到一則裝潢公司的廣告，大力促銷將整層住家分隔成小套房出租，台北市（以2008年1、2月份為例）平均租金報酬率是4.7%~7.4%；台北縣則為5.6%~7.3%。這位朋友將信將疑，就請筆者幫她計算一下當包租婆的投資收益，是否正如業者所說的那麼高？
筆者以台北市大安區為例，找到崔媽媽基金會所公告的坪數、房東期望租金、實際租金等資料。雖然崔媽媽基金會也有2008年的資料，但因為該年9月發生全球性金融風暴，租金數字已經大幅滑落。所以，暫時先以2007年房地產市場景氣最佳時的數據為依據。
至於計算投報率的房屋總價，則以舉例的28.19坪，乘上該區二手屋成交平均價格—60萬元為準（總價超過1700多萬元），相關資料及投資報酬率數字如《表二》。
表二、大台北地區房屋租金報酬率估算（以大安區為例）：
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|
房東期望
租金 |
一層可
租間數 |
坪數
|
實際
租金 |
實際月租
金收入 |
年租金
收入 |
無貸款
年報酬率 |
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整層
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$26,469.15
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1
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29.18
|
$926.28
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$27,028.85
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$324,346.20
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1.85%
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分租
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$6,474.31
|
4
|
4.35
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$1,558.41
|
$27,116.33
|
$325,396.01
|
1.86%
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套房
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$11,094.38
|
3
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6.34
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$1,797.15
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$34,181.79
|
$410,181.52
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2.34%
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說明2：房屋總價以「坪數」x「當地二手屋平均成交價（約60萬元）」
說明3：「一層可租間數」是指以29.18坪為例，除以每間房間（套房）坪數後，實際可供出租的間數
說明4：以上租金收入尚未扣除每年的房屋稅及地價稅
上面《表二》看起來，房東的整體投資報酬率最低是1.85%，最高可達2.34%，似乎比將錢放在銀行生利息還要好很多。但是，上表其實還有許多「言明」的地方，值得認定房地產是最優投資工具的普羅大眾：
首先，上表是由崔媽媽租屋網所提供的2007年房屋租金資料，當時的租屋市場還可以算是「賣方」市場，與在2008年中之後，受到全球性金融風暴影響後的房屋租金不可同日而語。
其次，上表的投資報酬率並未扣房子的相關稅負，像是房屋稅、地價稅。而這樣的數字，也遠比許多業者所號稱的租金收益低上很多。
再者，以上《表二》的投資報酬率是在「全年出租，而且完全沒有閒置」的時候，一旦中間房客斷租，停得越久，投資報酬率就降得越低。
第四，儘管分租及隔成套房的租金報酬率是比較高一些，但不要忘了，至少以台北市來說，違規將頂樓加蓋並隔間出租的情況，不但是「即報即拆」，連銀行都未必願意承作。
銀行主管提醒，若是公寓頂樓加蓋產品，因產權不完整、未計入權狀總坪數中，銀行無從估價，便無法承貸，購屋人必須備妥更多銀彈才行。（詳見《工商時報》2009年10月18日新聞「頂樓加蓋，銀行不愛」）。
第五，如果房東不是100%用現金購屋，而是透過銀行進行貸款，則年租金收入還不夠付銀行房貸的本息呢！因為根據初步試算，在房貸利率2%之下，房東自備款必須超過房屋總買價的七成以上，租金回收才可能大於每年房屋貸款的本息金額。
因此自備款三成，年利率2%下為例，年繳房貸本息為近32萬元，換算成每月繳交2萬6000餘元，低於每月實際出租收入的2萬7000多元。也就是說，如果屋主自備款比率低於七成，房屋租金收入還不夠付房屋貸款，更遑論是獲得正數的投資報酬率。
第六，假設再考慮通膨的因素，目前的現金價值完全高於10幾、20年後的價值，未來每一年的投資報酬率，絕對達不到《表二》裡所換算出來的投資報酬率。
如果以上「買屋出租當包租公、包租婆」的算盤，怎麼撥都不划算，屋主唯一可以「扳回一城」的，便是靠著房價的自然增值。關於這部分的房價，目前還沒有依照各地行政區域劃分的10或20年詳盡房價資料。
不過，《表三》是筆者所計算出來的，在不同物價成長率之下，不同年期房價應該有的漲幅。舉例來說，如果讀者10年前所買的房價是每坪10萬元，在每年物價成長率是3%的假設下，現在能夠賣得的市價應該要超過13.4萬元，才能算是「保值」，甚至是「增值（打敗通膨）」；否則，民眾隨便聽信房地產可以「保值」，不但達不到原先預期的目標，還可能「越投資錢越少」。
值得注意的是，一般房屋增值的速度在短期內，可能因為市場的特別熱絡而炒高。所以，短期內實際可以賣掉的價格，可能高過15、20年以上的房屋售價。
表三、不同物價成長率下，不同年期的房價應有漲幅：
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3%
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3.5%
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4%
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5年
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1.16
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1.19
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1.22
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10年
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1.34
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1.41
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1.48
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15年
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1.56
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1.68
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1.80
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20年
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1.81
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1.99
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2.19
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25年
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2.09
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2.36
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2.67
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30年
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2.43
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2.81
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3.24
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