長虹董事長李文造：不會泡沫 六大理由

長虹建設董事長李文造先來個信心喊話，他說，「房地產不會泡沫化」，而且還會緩步趨堅，仍有榮景。李文造列舉了目前支撐房市的六大因素，包括利率、經濟榮枯、供需、通膨、政府局勢安定、以及兩岸三通，一個個分析給大家聽。

李文造：「台灣利率平均三％，算是很低，對購屋者而言，如果買一千萬元的房子，貸款八百萬，一年利息二四萬，等於一個月付二萬元，這種利息錢一般人負擔得起，而且看來是沒有再升息的機會。

再從建商角度來看，向銀行借十億元，一年利息三千萬，一個案子開發三年，複利算來，利息負擔也不過一億元，建設公司負擔得起，不需降價求售。不像八○年代利率八％，利息壓力大，獲利都被利率吃掉，建商倒光光，所以我說現在這三％利率是合理且穩健的。其次來看看通膨問題。老祖宗說有土斯有財，通膨壓力下，更是要買房地產保值。五二○之後，油電價都要漲，不管政府怎麼說，通膨不可能壓到沒有，頂多損害降到最低，因此通膨一定存在，對房地產有利。

「無效」餘屋壓低供給量

第三個因素是經濟成長狀況，近年經濟成長非常明顯，現在全球經濟成長約三．二％，國內約四％以上，經濟繼續成長，房地產哪有跌的空間？再說政局，大家買不動產最擔心政府會亂，但現在政局是穩定的，台灣民主化到此程度，算非常安定。

還有兩岸三通問題，現在已經通到「二通半」，還會加速交流。有人認為通了後利多出盡，但我認為真正通以後才算起步，大陸人士會來台置產，所以還會更好。」

分析完五個影響房地產的因素，李文造提到最後一個重點，也就是「供需面」，所有東西漲跌都與供需有關，房地產也是。

李文造：「現在有很多學者專家說供過於求，但我認為是錯的，雖然從數據分析，台灣家戶數與實際房屋的戶數是供過於求，但不對，為什麼？因為台灣人口成長的高峰是二千年，然後才開始下跌，但一般人買屋是三、四○歲才買房子，所以實際購屋行為落後出生率三、四○年。

現在買房子首購戶很多，以前可以跟父母住，但現在的小孩結婚後不跟父母住，觀念不同了，也因此創造很多需求。另外，對換屋族而言，我們拿九二一做分水領，九二一之前蓋的房子禁不起大地震，因陋就簡，全台灣都一樣，但九二一之後蓋房子大家都照規矩，非常注意強度。所以說，九二一之後的房子比較堅固，整個品質也都上揚，看過新屋再看舊屋，很多人看不下去，這種「概念性」的東西，很多人沒看懂。台灣很多房屋是「無效」的餘屋，沒有人要，而九二一之後比較有水準的房子這幾年才開始交屋。

房價五年漲一倍，「還好！」

剛剛講的是針對需求面，至於供給面，台北市買不到土地，台北縣土地也慢慢變少，台灣省是多一點，但現在建商愈來愈有水準，不像七八、七九年蓋房子是全民運動，阿貓阿狗都能蓋，現在消費意識抬頭，蓋房子的門檻拉高，產能沒這麼高。所以不能單純用營建署資料評斷供給面，因為有很多是「無效」餘屋。」

這一波台北市房價漲幅最多，若與九二年SRAS時比較，平均漲幅約一倍。一倍的漲幅不算小，但李文造卻說，「五年才漲一倍，算是很溫和了。」

本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1464期