◆07 年獲利優於預期：皇鼎將於2 月由上櫃轉上市，預計於1 月15 日公佈2007 年財務數字。

目前初步自結營收為29.51 億元，稅前淨利5.08 億元，稅後EPS 達3.29 元，優於研究處預估的3.1 元，主要是部分個案售價持續上調，致毛利率較原估佳。

◆08 年業績值得期待：內湖「太陽科技廣場」與太陽誘電分售的C 棟（持有60％），已確出售給力晶集團的子公司。至於公司所分的的B 棟，在內湖商辦售價持續上漲，目前已有多數買家與公司聯繫，假設B 棟每坪售價30 萬元，可貢獻營收16 億元，淨利5.07 億元，最快於今年10 月完工入帳。

此外，基隆路、東興路的「台北京華」商辦大樓已出售80％，將於近期完工交屋，內湖港墘路花市旁的「文德京華」廠辦也於08 年1 月完工，採整棟出售，兩案可貢獻營收13 億元，淨利3.62 億元。住宅部分的民權雅居及天母麗園皆在北市精華區，僅剩20％就售畢，研究處認為儘管目前住宅價格疲軟，但至年底可順利去化。

◆09∼10 年業績可維持高檔不墜：08 年主要住宅推案為南港案，取得土地成本60 萬元/坪（目前80∼100 萬元），且附近僅華固推案，單價高達50 萬元/坪，研究處以40 萬元推估，加上公司買入容積移轉，因此總銷高達25 億元（原估20 億元），全案採先建後售，可貢獻淨利8.61億元，於09 年∼10 年入帳。廠辦部分，除了「太陽科技廣場」與太陽誘電分售的C 棟，確定於10 年按全部完工法貢獻營收9.87 億元，淨利2.79 億元。民權財星案及先前自義美取得的北投廠辦將採先建後售於2009∼2010 年入帳。

◆仁愛圓環都更案將挹注09 年以後業績：皇鼎都更案位於大安區仁愛圓環東南側於敦化南路和安和路口附近，是台北市精華區，開發面積達941.38 坪，也是難得一見的完整土地，該筆土地使用分區為「住四」，容積率為300％，未來將興建地上24 層、地下5 層頂級住宅大樓，規劃總戶數為93 戶，由於地點位於靜巷內，研究處假設售價75-80 萬元/坪，總銷可達55 億元，皇鼎分得35％，未來三年可貢獻營收約20 億元，因無土地成本，淨利率30％估算，可貢獻淨利6 億元，EPS 達4 元。

◆財務預估：假設「太陽科技廣場」的B 棟，可於2008 年年底順利完工入帳，預期稅後EPS可達6.15 元（若無2.65 元），年成長86.93%，2009 年及2010 年相關個案入帳下（全部稅後EPS 可達11.33 元），未來兩年平均稅後EPS 可維持5 元以上。

◆投資建議：研究處看好08 年總統大選後兩岸經貿將更加強化，將帶動商業不動產的需求，皇鼎受惠於商辦行情走多，08∼10 年每年稅後EPS 都在5 元以上，目前股價嚴重偏低，建議強力買進，目標價32 元(PBR=1.5X2008BVPS)。